荔园在线

荔园之美,在春之萌芽,在夏之绽放,在秋之收获,在冬之沉淀

[回到开始] [上一篇][下一篇]


发信人: JasonX (踏雪无痕走草无声), 信区: CACE
标  题: 合理有效地控制建筑面积密度
发信站: 荔园晨风BBS站 (Wed Jul  4 09:51:50 2001), 转信

一、合理控制建筑面积密度的重要性
建筑面积密度也称容积率,它是指建筑总面积与建筑用地面积的比值,是房地产综
合开发的一项重要技术经济指标。土地规划管理部门和房地产开发商十分重视这项
技术经济指标。因为它的含金量高,关系到项目能否上马,开发能否盈利,也决定
着旧区改造的速度。在90年代初期和中期,上海的房地产开发商只要看到一块中心
城区的地块,又申请得到较高建筑面积密度的建造权利,投资利润之高是今天难以
想像的。在特定历史条件下,建筑面积密度几乎成了房地产投资回报率的代名词。
房地产开发商一方面竞争旧城区中人口少、建筑面积密度较低的地块,另一方面利
用各种手段,获得建筑面积密度较高的建造权。在城市规划法规还不健全,又存在
有法不依、执法不严现象的历史条件下,政府领导和管理部门还没来得及采取相关
措施,中心城市一些低密度地块就被瓜分一空,又建造了密密麻麻的高层建筑,使
拥挤的空间变得更加拥挤不堪。因此,合理有效地控制建筑面积密度,任务十分艰
巨。
二、建筑面积密度高低直接关系到旧区改造目标的实现
旧区改造是政府美化城市和提高人民生活水平的一项重要工作。在旧区改造中,建
筑面积密度主要起两个作用:一是决定小区的环境质量。建筑面积密度低,居住人
口少,可给绿化小区环境留下较多的空间余地;建筑面积密度高,居住人口多,空
间余地小,美化小区环境空间余地就校二是决定房地产开发商的得房率。建筑面积
密度低,得房率低;建筑面积密度高,得房率高。因此,建筑面积密度直接影响房
屋价格和房地产开发商的效益。
三、科学合理有效调节建筑面积密度的途径
1、建筑面积密度要有稳定性和微调性
美国纽约、洛杉机的城市面貌比较协调,建筑错落有致,便利发达的交通把整个城
市织成一张“蜘蛛网”;住宅小区清洁、美丽、宁静,绿化非常好。主要的原因是
其规划具有超前性。在一个城市或一个小区建设前,就作出用地的整体规划,对建
筑物的用途、高度、密度作出详细的规定。规划不能随意变动,市政府也得遵守。
规划管理部门对建筑面积密度控制特别严。房地产开发商要提高建筑面积密度,需
经政府批准。建筑面积密度的转让,要在一个规定的地区范围内进行调节,不能跨
地区,高低相加不有超过规划规定的总建筑面积密度。政府通过建筑面积密度的微
调,从中收取一定比例的费用,用于建造廉价房,以解决低收入者的住房问题。美
国地方政府合理有效调节建筑面积密度的做法,值得我国各地区规划管理部门借鉴

2、建筑面积密度控制指标应由静态控制变为动态控制
长期以来,上海中心地段多层建筑面积密度按1.8-2.0控制,高层建筑面积密度按
3.0-4.0控制,实际已超过规定指标,现行规定已造成建筑见缝插针,缺乏统一布
局和整体协调,中心城区人口密度低的地块已基本开发完,剩下一些人口密度大,
危房简屋集中的地块无法开发。旧区改造越来越困难,城市基础设施和配套设施还
清旧帐,又欠新帐。原来固定不变的控制建筑面积密度的办法已不适应城市建设和
旧区改造的要求。要改变这种状况,就必须把静态控制建筑面积密度,变为在一定
地域范围内合理流动的动态控制建筑面积密度。可先按区或街道集中规划建筑面积
密度,然后再分片分块规定建筑面积密度。某片、块密度高了,相应地某片、块密
度应该低些,高低总和不能突破大区建筑面积密度的总指标。在确定每一片、块建
筑面积密度时,要充分考虑地区的历史文化背景、现实状态和城市建设要求,然后
,按地区建筑面积密度指标分片分块开发。也就是说,要根据不同情况,有的地块
可以提高建筑面积密度,有的地块可适当降低密度。这样既能体现城市建筑面积密
度的有效控制,又能贯彻合理布局、综合开发、配套建设、有利可图的原则,带动
和加快旧区改造的步伐。
3、建筑面积密度提高后的利益调整
建筑面积密度提高或减低变动,一定会引起房地产开发商得房率和利益的变化,政
府规划、财税等管理部门对房地产开发商提高建筑面积密度而获益较高的地块,要
开征一定比例的税费,把它纳入土地使用基金,专款专用,主要用于补偿减低建筑
面积密度后开发成本高的地块,这体现了政府管理部门的公正。对违反政府规定,
擅自提高建筑面积密度的开发商,要绳之以法。不但要罚款,不让其得利,而且要
追究法律责任,不能让其逍遥法外,以示政府规划管理的严肃性。

--
 彩琳

※ 来源:·荔园晨风BBS站 bbs.szu.edu.cn·[FROM: 192.168.41.38]


[回到开始] [上一篇][下一篇]

荔园在线首页 友情链接:深圳大学 深大招生 荔园晨风BBS S-Term软件 网络书店