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发信人: JasonX (半支烟), 信区: CACE
标  题: 深圳住宅市场需求调查分析 [转载]
发信站: 荔园晨风BBS站 (Thu Jun 27 11:01:13 2002), 转信

【 以下文字转载自 Shenzhen 讨论区 】
【 原文由 koob 所发表 】
2002年5月1日,深圳市秋季房地产交易会在高交馆拉开帷幕,会上云集了众多房地产开
发商和中介机构,大量精品住宅令人耳目一新,吸引了无数假日休闲的消费者。深圳市
同致地产集团公司不失时机,与中山大学岭南学院房地产咨询研究中心,利用这次机会
对深圳市住宅消费者的情况、住宅需求结构、购买能力及对房地产业的态度进行了一次
问卷市场调查,以期能够更好地把握深圳市目前房地产住宅市场的需求状况,为深圳市
的住宅开发和政策制定提供一个较好的市场依据。
  本次问卷调查共发放了562份问卷,回收有效问卷544份,其中调查对象符合要求的
共417份,占78%。符合本次分析要求的调查对象年龄在25~65岁之间,有意向在未来两
年之内在深圳购买商品房并且有一定购买能力,是家庭购买的主要决策者。
  我们将被调查者的家庭收入分为5个层次,由于家庭年收入在20,000元以下的家庭
基本不具备购房能力,因此不在本次调查分析范围内。按房价收入比低于6:1的家庭为
中等收入以上家庭,从调查结果来看,中等收入和中上等收入的家庭大约占48%。
  主要客户:年轻人与中等收入人群
  从调查结果来看,深圳市未来几年的购房者中,大约一半是在26至30岁之间,四分
之一是31至35岁之间的消费者。
  从调查结果来看,深圳市未来几年的购房者中,大约一半是在26至30岁之间,四分
之一是31至35岁之间的消费者。这部分人群是深圳市住宅市场未来几年的主要客户。
  家庭年收入在8万元以上的家庭大约占48%。这部分中等及中等以上收入的家庭成为
商品住宅的主要购买者,房地产项目开发需要针对对这部分消费者的需求结构、偏好进
行仔细研究,合理定位,才能取得成功。
  区域选择:福田与南山具有绝对优势
  绝大部分的消费者在选择未来购房区域时都选择福田区和南山区。尤其是福田区,
有239个被访者都计划在福田区购房,占总调查对象的57%,表明福田区作为城市中心区
的地位已得到认可。
  深圳市房地产西进已得到房地产开发商和消费者的一致认同,绝大部分的消费者在
选择未来购房区域时都选择福田区和南山区。尤其是福田区,有239个被访者都计划在福
田区购房,占总调查对象的57%,表明福田区作为城市中心区的地位已得到认可。在被
访者中有47人同时选择南山区和福田区,说明这两个区域的住宅具有较强的替代型。
  购房影响因素:环境与价格居首
  在消费者考虑的众多因素中,周边自然景观、价格、小区内园林景观、与工作地点
距离及交通方便程度、以及户型是消费者最关注的五个因素。
  随着房地产市场的发展,消费者也越来越成熟,在购房时考虑到的因素越来越多。
在消费者考虑的众多因素中,周边自然景观、价格、小区内园林景观、与工作地点距离
及交通方便程度、以及户型是消费者最关注的五个因素。周边自然景观是消费者最为关
注的因素,有65.9%的消费者提到这一因素;其次是价格,有52.3%的消费者考虑到
这一因素。从消费者关注的因素来看,消费者对住房的需求逐渐转向要求提高生活环境
质量,贴近自然,要求更加舒适的居住条件。在其他消费者提出的因素中还有诸如物业
管理、配套设施等。
  户型及面积:三房户和中小面积是主要需求
  消费者需求最大的户型仍然是三房户两厅两卫,占42%,其次是两房户两厅一卫,
占11%。
  消费者对户型及面积的要求是我们此次问卷调查的一个重点。根据问卷调查,消费
者需求最大的户型仍然是三房户两厅两卫,占42%,其次是两房户两厅一卫,占11%,
三房户两厅一卫,占10%,四房户两厅两卫,占9%。
  经统计分析,家庭结构和户型选择有关联。三口之家和两口之家都倾向选择三房户
两厅两卫。但是随着城市的发展,这种家庭结构也会发生变化,因此房地产开发须关注
家庭结构的变化,不断调整户型比例,适应市场需求。
  从被访者对建筑面积的选择来看,在30~200平方米之间,相对集中在80平方米、9
0平方米、100平方米和120平方米左右,对大面积单位的需求则集中在150平方米左右。
不同收入人群对住房面积的需求差别有显著意义,随着收入的增高,人们对面积的需求
有不断增高的趋势。不同年龄段人群对住房面积的需求差别也较大。对住房面积需求最
大的是44~45年龄段的人群,这部分人群已有一定的经济基础,通过换房寻求更好的居
住条件,常常是一步到位。而因为经济基础薄弱,事业处于开始阶段以及家庭人口等原
因,年龄较小的人群对住房面积的需求最小。因此在房屋开发和销售过程中,必须针对
当地的居民收入水平和不同年龄段人群的特点进行策划,通过市场细分,有针对性地开
发适合不同人群需求的住房。功能间面积:需求多样化随着收入的增加,人们开始要求
提高生活的质量,对住宅功能的要求也越来越全面。房地产开发商为满足消费者的要求
,也在不断探索在有限的住宅空间内更好地满足对功能的要求,提供一个舒适的生活环
境。那么消费者对各功能间的面积又是如何要求呢?
  客厅面积
  从被访者的选择来看选择20~30平方米的人数最多,占35%,其次分别是15~20平
方米,占26%,30~40平方米,占23%,选择40平方米以上大客厅的也有相当比例,占
14%。
  餐厅面积
  接近一半的人选择10~20平方米的餐厅,其次是10平方米以下的餐厅,有30%的人
选择。另外有14%的人选择15~20平方米的餐厅,选择20以上平方米餐厅的人很少,只
有7%。
  厨房面积
  68%的人选择5~10平方米的厨房,有18%的人选择10~15平方米的厨房。在现代生
活中,厨房的作用
  和地位已大大减弱,不同户型和面积的住宅对厨房的面积要求差别不大,只要满足
一定的功能即可。
  卫生间面积
  从卫生间面积的选择来看,绝大多数的人选择3~6平方米的卫生间,占61%;27%
的人选择6~10平方米的卫生间;选择3平方米以下和10平方米以上卫生间的人数都较少

  主卧室面积
  当前的住宅开发中,对主卧室的设计越来越重视,主卧室卫生间、阳台、衣帽间等
都成为需求者关注的地方,那么主卧室的面积大小应该如何选择呢?从调查结果看,选
择前三位的分别是15~20平方米,10~15平方米,20~30平方米,分别占36%,27%,
26%。在选择双卫的人群中,60%的人选择3~6平方米的主卧卫生间,24%的人选择6~
10平方米的主卧卫生间。
  消费者对房价的承受能力:单价4000~5000元/平方米
  消费者能够承受的总价集中在30~40万和40~60万两个区域内,分别占调查人数的
31%和29%。
  为了了解消费者对现今住宅价格的承受能力,我们对消费者能承受的套房总价和单
价进行了调查。消费者能够承受的总价集中在30~40万和40~60万两个区域内,分别占
调查人数的31%和29%,选择30万以下的占17%,能承受60~80万元总价的占14%,有
8%的人选择80~120万元,能承受120万元以上的略微超过1%。
  从消费者对能承受单价的选择来看,与总价的选择分布类似,选择最多的是4000~
5000元/平方米,占29%,其次是5000~6000元/平方米,占26%。选择3000~4000元
/平方米的占23%,选择3000元/平方米以下的占11%,6000~8000元/平方米占9%,
能承受8000元/平方米以上房价的为2%。通过分析消费者能承受的套房总价和家庭年收
入,表明消费者能够承受的套房总价和单价主要与其家庭年收入有关。消费者家庭实际
收入反映了消费者的实际承受能力,而消费者可承受的套房总价和单价则反映了消费者
的心理承受能力和对房价的期望。从分析结果来看,消费者的实际承受能力和心理承受
能力存在关联,但人们的实际承受能力和心理承受能力还是有一定距离的,故在制定房
屋价格时应考虑这个差异。

  消费者主要楼盘信息渠道:报纸与电视
  根据调查,报纸是人们第一次了解楼盘信息最主要的媒介,有60%的人是通过报纸
第一次了解到楼盘信息。
  为了使消费者了解楼盘信息,开发商可谓想尽了办法:报纸、电视、杂志、各种户
外广告、印刷精美的楼书以及网络等工具都被用到。那么消费者究竟通过何种渠道第一
次了解到楼盘信息呢?根据调查,报纸是人们第一次了解楼盘信息最主要的媒介,有60
%的人是通过报纸第一次了解到楼盘信息。电视占第二位,有26%的人提及;户外广告
则占第三位,有23%的提及率。通过楼书第一次了解楼盘的占则占16%。另外也有一些
人是在展会第一次接触到楼盘。消费者对房地产业评价:硬件好于软件
  从消费者对房地产业的评价来看,广告的可信度、物业管理以及房产证办理等是消
费者不满意的主要问题,比较满意的是城市规划,小区园林和建筑外观,分别有76.2%
,79.6%,75.9%的人认为好或者很好。调查表明,消费者对于硬件设施的满意程度
较高,不满意的地方主要是在服务等软件方面。服务落后一直是房地产开发业的软肋,
房地产开发商要提高水平,增强竞争力,就必须从提高服务质量方面着手,创出品牌。
同时政府部门也需要立法管理,加强对中介行业的规范,提高办事效率。
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有点意思哦!

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