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发信人: abiotic (烟是怎样变成灰的), 信区: CACE
标 题: 今后一段时期内，房地产市场工作的重点
发信站: BBS 荔园晨风站 (Tue Sep 26 13:08:34 2000), 转信
（一）进一步贯彻落实各项政策，全面开放搞活存量住房交易市场
去年8月在贯彻中央12号文件的会上，部里要求1999年内应当在所有城市（包括有条
件的县）全面开放存量住房交易市场，但到目前为止，仍有相当一部分城市尚未实质性
启动。这些城市房地产管理部门要积极争取当地政府支持，尽快出台具有一定层次的、
操作性强的政策，各省、自治区建设行政主管部门也要加强协调指导、积极督促，争取
早日全面开放存量住房交易市场。
一些已开放市场但上市交易情况不理想的，要深入调查研究，分析原因，有针对性
地提出相应对策。从我们了解的情况看，主要有四方面原因：一是程序过于繁琐，审查
把关的环节过多，有些审查缺乏法律依据甚至是侵犯产权人合法权益的，如多部门重复
审批、房改房上市须征得原产权单位同意等。二是收益分配不尽合理。有的地方在尚没
有标定地价的情况下，简单地要求按三部文件规定的以标定地价的10%征收土地出让金，
不但缺乏计取依据，而且难以实际操作。三是市场渠道不畅通。群众掌握信息不充分，
对市场行情摸不透，难以把握市场的深浅而不敢涉足，导致入市热情不高。四是住宅产
品的适应性差，新建住房不能以更加合理的布局、完善的功能和良好的环境激发个人换
购住房的积极性。因为换购住房，既有以小换大的，更有以旧换新的。据一项调查反映
，居民上市换购住房，更加看重“内部换功能，外部换环境”。因此，没有住房产品上
创新，居民通过交易市场实现住房消费升级换代的需求也就无法实现。为此，各地应当
从本地实际出发，抓住当前制约存量交易市场开放的主要问题，尽快完善各项配套政策
，狠抓落实。应尽可能地减少入市审批，除原公房出售合同另有约定外，应取消经原产
权单位同意的前置条件；实事求是地处理好收益分配问题，降低入市门槛，尚未制定标
定地价的城市，可以考虑按成交价的一定比例或其他适当方式收取出让金，以简化操作
；开辟房屋置换等渠道，方便群众入市；推动住宅产业现代化，改善住宅供应，鼓励产
品创新。
（二）积极培育房屋租赁市场
目前我国房屋租赁市场发育较为滞后，虽有广泛的需求群体，却少有专门以出租经
营房屋为目的投资住宅的机构，私房的出租量总体也不大，供求矛盾突出，资源没有得
到充分利用。当然，这也从另一个侧面反映出房屋租赁市场潜力很大，加快培育房屋租
赁市场具有积极的现实意义。一方面可以满足部分居民租赁住房的需求。目前我国城镇
每年新增人口955万人，其中相当数量居民不具备即时购买住房的能力；每年有269万对
新婚夫妇，其中相当数量的新家庭也需要先租赁住房；大量流动人口（1998年办理暂住
证的有4000多万人）需要在城镇租住房屋；大中专学校扩招后，约有30万学生要解决宿
舍问题。仅上述几个方面就已构成了一个巨大的房屋租赁需求群体。另一方面是开辟新
的投资渠道，带动住房建设发展。这几年，尽管我国几经下调存款利率，但人们仍然热
衷于银行储蓄，一个重要原因是城镇居民投资渠道不畅。进一步开放住房租赁市场，让
业主能有可靠收益，将为城镇居民和社会机构提供新的投资渠道，吸引部分储蓄和社会
散资分流到住宅建设领域，从而带动住房投资的持续增长。
当前培育房屋租赁市场突出的问题是如何合理税负，保证租赁业合理的投资回报以
及规范市场。为此，今年1月4日，俞正声部长专门就培育和规范住房租赁市场问题向国
务院领导同志提出四条建议，重点是调整税费，国务院领导十分重视，认为这是一件很
重要的事情，要求有关部门提出意见。目前，经与财政部、国家税务总局反复磋商，三
部门已就调整住宅租赁税收政策达成一致意见，并上报国务院。
税收调整政策出台后，各地要以此为契机，下功夫抓好租赁市场的启动。重点做好
以下几项工作：一是主动协调财税部门，使中央政策更具操作性，并认真贯彻执行。二
是推行指导租金制度。在研究税收政策过程中，相关部门都有一个共识，就是政府有必
要定期公布指导租金。房屋租赁指导租金应该是以市场租金为依据，通过测算后，由政
府提出并公布不同地段、结构、用途出租房屋的阶段性租金，目前深圳已有比较成熟的
作法。它的作用在于，既可为税费的计征提供合理的价格标准，又能通过指导租金来引
导市场价格，确保房屋租赁市场的良性发展，使房屋租赁从“地下”走到“地上”。三
是各地要认真研究适合本地实际的房屋租赁协管机制，主动与公安、税务、工商、计生
等部门协调，通过有关部门信息共享，密切衔接，采取联合办公、相互把关等措施，形
成合力，齐抓共管。
（三）简化程序，降低收费，切实改善行政管理
行政权力的运用，充分体现着国家政权的性质，密切联系着社会公共利益和公民的
个人利益，事关有中国特色社会主义事业的兴衰成败。全面依法行政，从严治政，建设
廉洁、勤政、务实、高效的政府及其部门，是国务院的一贯要求。具体到我们这个行业
，交易、产权管理是各级房管部门的重要行政职能，也有个加强法制建设、依法行政的
问题。重点是要适应市场发展的需要，切实改善管理，合理收费，提高效率，更多地体
现服务意识。当前要着重抓好以下几项工作：
1、交易、权属管理一体化。交易管理、权属管理总体上是一件事情的两方面，特
别是房地产的转让过户与产权确认有着密不可分的内在联系，是一个统一的整体，两者
的行政管理主体又都是房管部门。因此，完全有理由、有条件，把一段时间以来人为割
裂的管理体制尽快予以衔接和归并，改变原来分散管理、各自封闭的工作状态，以减少
环节，方便群众。我们希望各地在机构改革中，本着精兵简政的原则，尽快解决交易、
产权办事机构分设的问题，实现一体化管理。暂不能从机构上解决的，也要求设立统一
对外的办事窗口，采取一个窗口受理、办理、统一收费的工作方式，同时涉及交易、权
属登记的只填写一份申请书，资料一次性提供，内部传递，由交易管理机构负责初审，
权属管理机构负责复审。
2、简化程序。依法行政，必须认真履行法律赋予的职责，严格按照法定权限和程序
管理有关事务，不得超越法律法规的规定，自行设置管理程序，侵害管理相对人的权益
。前几年我们从贯彻《城市房地产管理法》入手，狠抓基础工作，使得各项管理工作基
本到位，但在管理程序方面由于缺乏统一规范或政策衔接，存在着审批程序繁琐、提供
要件过多、过滥甚至搭车等问题，因此必须下决心加以解决。这次部里下发了《简化房
地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，在现行法律、法规及部门规章框架内，规
定了办理交易、产权登记必收要件、办件时限、程序流程及程序流程各环节职能。总的
要求是：以房屋确权为核心，以法律、行政法规为依据，管法定要求管的事情，以尽可
能短的时间完成应履行的手续。?
希望各地认真贯彻《指导意见》精神，切实改变目前审批多、提供要件繁杂、办件
时间过长的问题。另外，要特别强调下决心解决利用行政权力搭车创收的问题，办理交
易过户、抵押登记时，不得强行要求收费评估。程序简化后，各地要重新估算管理工作
量，以此为依据，调整管理机构人员编制，结合机构改革精简分流富余人员，切实降低
管理成本。
3、降低收费。过去交易及产权管理收费标准全国没有统一过，各地由省财政、物价
部门批准执行，差异较大，总体上在0.5%—2.5%之间（成交量大、价位高的城市相对低
些；成交量小、价位低的城市相对高些），总体还是比较高的。这次部里拟对房地产交
易和房屋权属登记收费进行适当统一，总体要求是降低标准，归并费种。基本思路是：
原则上按套或按面积收费，改变按价值量取费的做法；收费标准要按简化程序后的工作
量，合理确定。与国家计委初步议定的收费项目为：房地产交易手续费和房地产登记费
（包括房屋产权登记费、房屋租赁备案登记费和房地产抵押登记费），其余收费项目一
律取消，具体的收费标准，经部里测算后商计委确定。新的收费标准出台后，各地必须
认真执行，不得以任何理由拖延或变相收费。
4、搞好队伍建设，提高管理人员素质。由于我国房地产市场发展迅速，交易、产
权管理是一项开拓性的工作，内容不断发展变化，涉及面又广，要求管理者自身具备较
高的专业素养，掌握较全面的知识，并能及时适应市场形势更新知识。从各地管理实践
来看，凡是注重管理队伍建设，重视智力投入的城市，管理人员素质就比较高，其交易
、产权管理规范化、现代化的程度也就越高。为了提高管理人员素质和依法行政能力，
部里即将对房地产产权产籍管理人员（包括房地产权属登记管理、测绘管理以及产籍管
理三类人员）开展培训，计划用两年左右的时间对房地产产权产籍管理人员轮训一遍，
培训既注重提高从业人员的专业基础知识，又重视提高其实际操作技能的应用，经考试
合格后颁发建设部统一印制的《房地产产权产籍管理人员培训合格证书》，今后没有取
得该证书的人员不得上岗。
（四）不断改革创新，进一步拓展住房消费服务领域
我国的房地产业正处在一个特殊的历史时期，发达活跃的房地产市场必须有完善的
服务体系支撑，传统的中介服务行业亟须进一步拓展与外延。从内容上看已不仅仅局限
于单一的房地产咨询、评估、经纪等领域，其服务应面向住房消费的各个领域，如房屋
置换、置业担保、房屋银行、装饰、装修、住区绿化等，甚至延伸到社区服务，而且市
场越是发育这种消费服务越是带有全方位、全过程的要求。因此，中介服务也有一个体
制创新的问题，中介机构要主动适应市场需求的变化，拓展业务，更新消费服务理念，
开拓新的服务市场。政府部门要尊重市场规律，有重点地扶持一批具有良好品牌的中介
企业，发挥它们对市场的导向作用；同时，要创造良好的外部环境，积极鼓励消费服务
领域的创新，对成熟的作法和经验能及时发现、总结，并加以推广和规范。前面谈到的
房屋置换、电子商务应用、房屋银行、置业担保等几项新的消费服务推出，对于开放搞
活住房交易市场、培育房屋租赁市场以及扩大住房金融业务关系十分密切，值得各地研
究和借鉴，这里我就置业担保问题再讲一点具体意见。
关于置业担保问题，部里与中国人民银行下发了规范性文件后，各地正在积极试点
，但必须规范运作，须要强调以下几点：一是住房置业担保必须坚持自愿原则。担保公
司不得强制要求商业银行接受住房置业担保，不得干预银行的正常信贷经营活动；任何
单位和个人也不得强制要求担保公司提供住房置业担保。二是担保公司必须是独立的主
体，并且真正具备担保能力。银行、公积金管理中心等贷款人不得在公司持股，不能出
现自己给自己作担保，否则置业担保方式就失去了其应有的功能；公司设立必须达到规
定的实有资本数额（不少于1000万元人民币），担保贷款余额要严格控制在其实有资本
的30倍以内，超出的，应当追加实有资本。三是担保公司资金运用应当遵循稳健、安全
的原则，不能从事风险性投资，不得经营财政信用业务、金融业务等业务及提供其他担
保，并应按公司章程规定的比例从营业收入中提取担保风险基金，专户存储，作为公司
清算时对其所担保债务的清偿。四是担保公司可开展多种经营，置业担保应当与吞吐、
置换、经纪等经营业务相结合，通过多种经营，实现资产的保值增值，进一步提高担保
能力。另外，要增加服务品种、提高服务质量。针对目前老百姓对银行业务流程了解不
多，贷款手续比较复杂、专业性比较强等问题，担保公司完全可以提供代办贷款手续服
务。各地在试点实践中还可以就新情况、新问题不断加以研究、改进，以便进一步完善
相应规定。
（五）建立健全市场运行规则，加强市场监管力度
政府工作的重点之一是建立健全市场运行规则，通过宏观调控和市场监管，规范市
场行为，维护当事人各方合法权益，保证房地产市场有序运行。当前商品房销售是个薄
弱环节，目前部里正在抓紧制定《商品房销售管理办法》，修订商品房买卖合同示范文
本。各地也要结合“放心房”承诺活动的后期跟踪管理，有针对性地加强监督管理，完
善商品房预售许可和预售合同登记备案制度，规范房地产开发企业的销售行为；会同有
关部门清理、整顿虚假的商品房销（预）售广告，该曝光的曝光，该处罚的处罚，管理
要有力度；认真贯彻《房产测量规范》，加强商品房测量及面积计算管理工作，严把商
品房初始登记关，严肃查处商品房销售过程中“缺斤短两”的行为；贯彻《建设工程质
量管理条例》，在完善住宅“两书”和竣工验收的基础上，推行住宅使用许可制度，全
面提升住宅质量。同时，要加强宣传，使居民了解更多的有关购房方面的法律、法规及
政策，提高居民自觉运用法律武器保护自己合法权益的意识。
对房地产中介服务业的管理也亟待加强。当前的重点是：（1）加快建立房地产经
纪人执业资格制度，从从业人员的管理入手，规范经纪行业。通过与人事部沟通，这项
制度已纳入了国家执业资格发展规划，目前部里正在积极准备方案，争取明年启动。（
2）进一步健全房地产估价师的考试、培训和注册制度，并加强对估价机构设立条件的审
查，完善估价机构的资质评定及年审制度。严格行业自律，加强房地产估价师职业道德
建设，严肃查处拿“回扣”，低价格恶性竞争，迎合委托方要求出具不实报告等违法违
规行为。（3）建立健全中介市场运行规则，淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中
介服务从业人员和机构，促使从业人员素质和行业服务水平的整体提高；同时，也要研
究有效地维护中介机构和人员合法权益的措施。
（六）转变政府职能，营造公平竞争的市场环境
改革开放以来，房地产市场之所以发展如此之快，一方面得益于我国经济体制改
革的大背景，另一方面我们这个行业和管理部门也在积极开拓、不断改革，在这个过程
中，改革在不断地深化：一是由计划管理为主转向面向市场，并积极参与市场；二是由
单一管理直管公房转向开展多种经营；三是由业务操作转向行政管理、行业管理。应该
讲，每前进一步，都是管理职能的一次转变，每一次的转变都更加有利于这个行业的发
展和市场的培育。随着改革的深入和市场化程度的提高，现在我们仍然面临着不断转变
职能的问题，多年来形成的政府部门直接参与市场、干预市场甚至实行行业垄断的做法
，如果再不及时加以改革，将会成为市场进一步发展的障碍。因此，在新形势下，必须
面对现实，严格按照政、事、企分离的原则，调整职能，重新定位。当前主要面临两大
改革任务：一是房地产中介机构改革；二是房产测绘体制改革。
房地产中介机构改革包括房地产估价机构脱钩改制，也包括其他国有房地产中介
机构的改革。关于房地产估价机构脱钩改制工作，部里已专门下发了文件，最近国务院
办公厅51号文件批转了《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见
》，再次提出了明确要求。这里再强调几点：一是要有紧迫感。51号文件要求10月底之
前完成，这是国务院作出的一项重大决策，各地必须予以高度重视。政府部门应鼓励、
引导这一改革，估价机构也应积极配合，及时拟定出切实可行的改革方案，付诸实施。
二是要切实处理好脱钩改制与社会稳定和估价机构发展的关系，注重脱钩改制工作的实
效。从重庆市、上海嘉定区的经验看，脱钩改制绝不能一厢情愿地简单从事，只有把工
作做细做扎实，才能保证脱钩改制工作的顺利进行。三是在界定产权和进行财产处置时
，应坚持“谁投资，谁所有”的原则，并充分考虑估价人员智力劳动形成资产积累的特
点，坚持原则性与灵活性相结合，既要保证国有资产不流失，又要考虑估价机构发展所
必需的资金条件。各主管部门应站在行业发展的高度来看待这个问题，尽量为这项改制
工作创造些条件。四是要维护估价行业的执业从业要求和专业特点，估价机构的经营者
、管理者及法定代表人必须由具有注册房地产估价师资格的人员担任。
其他国有房地产中介机构的改革，涉及房地产中介行业的调整和国有房地产中介
机构的改组，目的是促进房地产中介服务市场化，重点是实现政事企分离、建立现代企
业制度。目前部里正在研究指导性意见，各地应根据本地实际积极探索。
关于房产测绘体制改革。去年底，中编办在协调商品房面积测量管理部门分工时，
已将这个问题专门提了出来，并引起了国务院领导的重视。长期以来，房产测绘队伍一
直作为事业单位或部门内设机构，主要为权属管理服务。但随着社会主义市场经济的发
展及住房商品化、市场化进程的加快，原有的房产测绘体制，特别是政企合一、缺乏有
效的竞争和监督机制等问题日益暴露出来。这次改革就是要将房产测绘监督管理与测绘
经营行为实行分离，形成竞争有序的房产测绘市场，房产测绘单位成为独立的经济实体
和市场主体，使房产测绘走向市场化、专业化、法制化的轨道。开放房产测绘市场后，
管理部门的主要职责是管理房产测绘市场，规范市场行为，对测绘机构进行资质审查，
控制市场准入；测绘机构则严格按照市场机制运作，并对其测绘成果承担法律责任。目
前，部里正在牵头拟定房产测绘管理体制改革的实施意见，会同国家测绘局制定《房产
测绘管理办法》，并争取有利的财税等政策。各地也应及早着手，研究一些具体措施，
积极推动改制工作的进行。福州市在测绘体制改革方面已迈出了一步，实行管测分开，
取得了一些好的经验，各地可以借鉴。
（七）推行信息网络化管理
市场经济越发达，对信息的需求越强烈，而网络技术的发展为信息的处理提供了现
代化的手段。国家一再强调科技创新，各级房地产管理部门也要更新观念，善于利用现
代技术。实际上，我们在实施房地产市场管理中，已积累了大量信息，如果能通过信息
网络化，及时、准确、全面地加以归集和分析，可以使各级政府对房地产市场的现状和
发展的趋势有准确的判断，并及时加以宏观调控，从而建立起有效的房地产市场预警、
预报机制。这些信息通过定期向社会发布，还可以起到合理引导市场的作用。推行信息
网络化管理也有利于增强管理透明度，实现管理资源共享，促进管理水平的提高与升级
。因此，我们应当利用当前网络技术日趋成熟的有利时机，积极推动此项工作。
为了更好地实施信息网络化管理，部里正在筹建“中国住宅与房地产信息网”，目
前该网站的各项准备工作已基本就绪，不久即可开通。希望各地积极予以支持和配合。
（八）加强研究，完善政策，健全权属保障体系
随着市场化程度的提高、个人入市的加快，住宅市场消费主体趋于个体化、多元化
，私有房屋的比重将大大提高。房地产权属管理作为房地产行政管理的基础工作越来越
显示出其重要性，同时也出现了不少新情况、新问题。比如，目前涉案房地产数量呈上
升趋势，但在房屋权属确认等问题上，行政部门与司法部门操作中往往因角度不同、认
识不一致而意见相悖。现在一些地方房地产管理部门已与地方法院形成了一些共同遵守
的规则，部里也已与最高法院形成了一定共识，拟就一些共性问题提出指导意见。又如
，期权抵押后的监管问题；在建工程抵押后，如果个人再通过贷款抵押方式购买，各方
权益在操作中如何通过抵押登记实现有效保护等，都是有待深入研究的问题。
这里，我还要强调一下产权登记发证主体问题。经过前几年的努力，产权登记发证
秩序总体上走上了规范轨道。但最近个别地方违反属地化管理原则和一个城市只能有一
个发证主体的规定，强行要求由政府内设的机关事务管理机构负责发证，这是错误的，
必须及时纠正，否则就会搞乱刚刚建立起来的产权发证的秩序。房地产交易市场必须是
统一开放的市场，规范的房屋权属管理则是保障房地产市场有序运行的基础。如果一个
城市由多个机关分割进行房屋权属登记发证工作，正常的房屋权属登记发证秩序将出现
混乱，从而难以保证同一城市内房屋权属档案资料的完整性、统一性和权威性，给产权
人进行房屋买卖、租赁、抵押等交易活动带来诸多不便，不利于从根本上保护房地产权
利人的合法权益，也给一部分人在住房领域进行违法违纪活动留下管理上的漏洞。因此
，坚持房屋权属登记属地化管理，坚持一个市、县由一个部门核发房屋所有权证书，这
既是依法行政的问题，也是搞好房屋所有权证登记发证，培育和规范房地产市场，推动
住房制度改革不断深化的重要保证。
（九）面对经济全球化趋势，研究加入WTO后的房地产业的政策取向
WTO的基本原则主要有三条：一是非歧视性原则，即国民待遇原则，二是透明性原则
，三是市场准入原则。为了客观分析加入WTO后对我国房地产业的影响，提出应对策略，
今年初部里专门委托有关专家开展了专题研究。当前我们重点应就以下几个方面工作做
好应对准备。
首先，要研究建立内外统一的房地产市场，考虑内外销商品房并轨。目前各地对商
品房销售一般都有内销、外销之分，这是两个具有过渡性的交易通道，反映了计划经济
体制向市场经济体制转换阶段的特征。这种阶段性的制度与WTO所要求的国民待遇原则是
不相符合的。因此要抓紧研究从土地供应、土地使用权转让价格、销售对象等方面归并
内销房与外销房，实行内外销房的统一市场。
其次，我们要利用WTO提供的市场准入条款和国际惯例合理保护和规范国内幼稚行
业。比如房地产中介服务行业，目前在我国总体上属于幼稚行业，加入WTO后，可能会受
到较大冲击。因此，加快培育国内中介服务市场，不仅是现阶段我国房地产市场发展的
客观需要，也是我们充分利用市场准入条款规定，提高国内中介机构竞争能力，逐步与
国外市场接轨的需要。
第三，要清理现行政策法规，修改或撤销对外国人歧视性的条款，如对某些项目限
制设立外商独资企业等规定，都需要加以调整。要不断完善我们的各项法律法规，并使
之公开化、透明化，作到依法行政，防止“暗箱”操作，创造条件保证市场信息畅通。
第四，要研究如何利用WTO的规则，更好地利用好两种资源，开拓两个市场的问题。
当前我国房地产市场工作正处在承上启下的关键时期，改革和发展的任务十分艰巨
，我们一定要认清形势，摆正位置，勇于开拓，锐意进取，为培育住房消费，促进国民
经济健康、持续、快速发展作出新的贡献。
摘自《宋春华副部长在全国房地产市场工作会议上的讲话》（2000年9月23日）
优化环境 搞活流通 创新服务 规范行为 推动房地产市场工作健康发展
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