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发信人: JasonX (踏雪无痕走草无声), 信区: CACE
标 题: 商品房面积计量标准
发信站: 荔园晨风BBS站 (Thu Jul 5 18:33:12 2001), 转信
据统计，从国家到地方，目前各部门有关商品房面积的文件达13份。
“封上阳台就算成建筑面积，阳台与房屋的功能哪能相比，我们吃大亏了。”购房
人抱怨。
“我在中国和国外的房子都是160平方米，可北京的房子看起来只有家乡房子的一
半大。”一位外国人对房屋面积摸不着头脑。
据中国消费者协会的统计，面积计量问题投诉是商品房投诉的一大热点。房屋面积
缩水、公摊面积计算标准不清等问题更是令人烦恼。
随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生活
。与多数消费品不同，商品房的购买价格通常是单价与销售面积的乘积。然而，在
购房时，单价通常一目了然，但销售面积计算却存在一定出入。这通常会相差几千
乃至上万元，对消费者而言是一笔很大的投资。
销售面积问题是销售环节之中的重点问题，也是一个棘手的难点。由于关系到切身
利益，面积大小决定着总房价的多少，购房者十分关注。但由于销售面积计算的专
业性、技术性太强，大多购房者无法了解计算细则，只能听之任之。
有关部门就商品房销售面积计算问题进行的专题研究认为：政出多门、概念含糊、
条文与现实脱节是造成该问题久治不决的主要问题所在。研究显示，历年来，从国
家到省市，就商品房面积问题制定的文件达13份之多，涉及设计、建造到销售、发
证以及售后服务等诸多环节，各职能部门大多从自己运用的角度出发制定相应政策
法规，缺乏统一协调。
据介绍，目前由于管理操作有交叉，从房屋建设到销售各个不同阶段计算面积时采
用不同文件作依据，因此难免会有矛盾和不协调之处。如在房屋建筑设计施工阶段
，建筑面积的计算依据的是国家经委颁布的《建筑面积计算规则》、国家建设部颁
布的《住宅设计规范》以及《全国统一建筑工程基础定额》；等到商品房销售阶段
，计算建筑面积依据的是北京市房屋土地管理局颁布的《北京市商品房销售面积计
算及公用面积分摊暂行规定》；房屋售后管理阶段，技术监督局依据的新文件又与
前几阶段有所不同。
政出多门所造成的一个典型的问题就是商品房面积出现纠纷由哪个部门裁决。在这
方面，房地产管理部门和技术监督部门都出台了相应的法规政策，但执行起来却存
在差异，从而造成无从解决的尴尬局面。
另外，房屋面积有关概念含糊的问题比较突出，如在各部门制定的政策中，对公共
部分的名称界定上分别使用了“公用”、“共用”、“共有”等不同称谓，这在发
生纠纷时就很容易成为问题的焦点。
随着新的设计形式和类型的不断出现，现行法规与现实情况日益不符，其合理性受
到质疑。以最为购房者关注的共有共用建造面积分摊问题来说，对多功能综合性建
筑(如商住两用建筑)中共有共用面积的分摊采取统一分摊就不合理，应本着“为谁
服务则由谁分摊”的原则分别处理。
（以下附录所列为设计、施工中通用的计量标准，供参考）
建筑面积计算规则（设计标准）
全国统一的建筑面积计算规则，是国家经委于1982年颁布的法规性文件，其主要计
算规则如下：
计算建筑面积的范围
单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外
围水平面积计算。单层建筑物如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按
勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的
水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平
长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。
多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上
外围水平面积计算；二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面
积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2m的，按架空层外围的水平面积的一
半计算建筑面积。
坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用，且层高超过2.2m的，按围护结构外围水平面
积计算建筑面积。
穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面
积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
图书馆的书库按书架层计算建筑面积。
电梯井、提物井，垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
建筑物内的技术层，层高超过2.2m的，应计算建筑面积。
有柱雨篷按柱外国水平面积计算建筑面积，独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的
一半计算建筑面积。
有柱的车棚、货棚站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚
、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计
算建筑面积。
突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投
影面积的一半计算建筑面积。。
建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的
走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空
通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有
楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多
层者按多层计算。
不计算建筑面积的范围
突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
检修、消防等用的室外爬梯。
层高在2.2m以内的技术层。
构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人
防干、支线等。
建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
层高小于2.2m的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
其他
在计算建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。
《住宅设计规范》GB 50096—1999
套内使用住宅面积计算细则
套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏
室、餐厅、前室、壁柜等的使用面积的总和；
跃层住宅的户内楼梯按自然层数的面积计入使用面积；
烟囱、通风道、管井均不计入使用面积；
室内使用面积按结构墻体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计
算；
利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积
；净高在1.20m--2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入
使用面积；
坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，
需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。
《住宅设计规范》GB 50096—1999
层高与室内净高
普通住宅层高不宜高于2.80m。
卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10 m，且其
面积不应大于室内使用面积的1/3。
利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其一半面积的室内净高不得低于2.
10m。
厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
厕所、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门
、窗扇开启。
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彩琳
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