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标 题: 臺灣地區最高法院民事判決一例(物之瑕疵）
发信站: 荔园晨风BBS站 (2004年10月29日15:31:20 星期五), 站内信件
最高法院有關「所謂物之瑕疵，如其減少價值或效用之程度無關重要者，依
民法第叁百五十四條第一項規定，不得視為瑕疵，亦即不得據為解除契約之原因」
民事判決一則
裁判字號：93年臺上字第1857號
案由摘要：請求返還價金
裁判日期：民國 93 年 09 月 09 日
資料來源：司法院
相關法條：民法 第 216、252、354、359 條 ( 91.06.26 )
建築法 第 39 條 ( 93.01.20 )
建築技術規則建築設備編 第 35 條 ( 91.07.30 )
要 旨：按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負瑕疵擔保之責者，買受人依民法第
叁百五十九條規定，雖得解除契約，但所謂物之瑕疵，如其減少價值
或效用之程度無關重要者，依同法第叁百五十四條第一項規定，不得
視為瑕疵，亦即不得據為解除契約之原因。次按約定之違約金過高者，
法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額。惟是否相當
仍須依客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定標準。
又違約金如屬懲罰性質者，債務人不履行債務時，債權人除得請求債
務人給付此違約金外，尚得請求履行或不履行之損害賠償；而損害賠
償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應填補債權人所受損害及所
失利益，並為民法第二百十六條第一項所明定。本件違約金之約定，
屬懲罰性質，原審未就建○公司銷售係爭房地之費用、再出售該房地
之價差及其利潤若幹等，遽認本件違約金以買賣總價款百分之十為適
當，亦欠允洽。
參考法條：民法第216、252、354、359條(91.06.26)
建築法第39條(93.01.20)
建築技術規則建築設備篇第35條(91.07.30)
最高法院民事判決 九十叁年度臺上字第一八五七號
上 訴 人 胡 海 霞
胡吳桂蓮
胡 薇 薇
共 同
訴訟代理人 呂 榮 海律師
許 誌 嘉律師
上 訴 人 建峰建設股份有限公司
法定代理人 孫 福 成
訴訟代理人 高 瑞 錚律師
陳 在 源律師
右當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國九十二年十二月三十日臺
灣高等法院第二審更審判決︵九十二年度上更？字第一三五號︶，各自提起上訴，
本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。理由本件
上訴人胡吳桂蓮、胡海霞、胡薇薇等三人︵下稱胡吳桂蓮等三人︶主張：伊依序
於民國八十一年十一月二日、十月三十日、十一月二日，向對造上訴人建峰建設
股份有限公司︵下稱建峰公司︶買受該公司在坐落臺北縣淡水鎮關渡段一一七號
等土地上所興建之學府芳鄰大樓︵下稱系爭大樓︶編號Ｂ３七樓、Ｂ２七樓、Ｂ
１七樓房屋各一戶及其基地應有部分，暨頂樓平臺使用權與地下停車位各一個，
已分別支付房地價款新臺幣︵下同︶一百六十八萬八千八百五十五元、二百零七
萬一千六百六十二元、一百八十八萬三千六百九十一元。依兩造契約第十五條之
約定，建峰公司應按原設計興建並交付無瑕疵之系爭三戶建物；同契約第十六條
並載明，如未事前通知並徵得伊之同意，不得變更設計，否則視同合意解除契約
. 詎建峰公司未經通知，竟擅自變更房屋設計，致使房屋不符原約定之品質、效
用，嗣又通知伊解除系爭買賣契約，沒收前述價金。實則伊已按上開契約第十六
條約定，分別於八十三年一月五日、同日及三月十七日以存證信函向建峰公司表
示解除契約，依約建峰公司自應將伊所繳交之價金加計利息返還與伊。若謂建峰
公司解除契約為有理由，其沒收伊已繳之價金以為違約金，該違約金亦屬過高等
情。求為命建峰公司如數返還上開價金並加計年息百分之七利息之判決. ︵胡吳
桂蓮等三人另依侵權行為法律關係，請求建峰公司賠償損害，及訴請第一審共同
被告阮文聰等七人連帶給付部分，均已受敗訴判決確定。︶上訴人建峰公司則以：
兩造契約第十六條所稱之變更設計，係指依客觀情形之重大變更設計，須向主管
機關申辦，或有滅失或減少買賣標的物之價值或其通常效用或契約預定效用之情
形而言。伊並未申辦變更設計，亦無其他重大變更設計之違反契約情事，對造上
訴人不得解除契約. 且對造上訴人未依約給付自備款及協同辦理銀行貸款，經伊
限期催告給付價金而不履行，伊已依約解除兩造契約，並沒收對造上訴人已付之
價金，充作違約金，對造上訴人無由請求返還價金等語，資為抗辯。
原審將第一審所為駁回胡吳桂蓮等三人之訴之判決部分予以廢棄，改判命建
峰公司給付胡吳桂蓮一百零八萬一千九百零六元、胡海霞一百十八萬二千八百十
九元、胡薇薇一百三十一萬四千三百七十二元，及如原判決最後附表︵下稱附表，
原判決稱「附表四」，但該附表並無編號︶所示利息，而駁回胡吳桂蓮等三人其
餘上訴，無非以：系爭建物所屬大樓之建造執照於八十一年八月二十一日核發，
同年十月二十三日建峰公司申請建造執照設計變更，經建築主管機關於同年十一
月十日核准，變更情形包括：二至六樓室內隔間︵Ａ３、Ａ５︶、二樓室內隔間
︵Ｂ１︶、立面︵背面、左側、右側︶、安全措施︵預壘樁變更為鋼軌樁︶、戶
數︵原四二戶變更為四三戶︶等，而於八十二年十二月二十九日取得使用執照。
建峰公司在該大樓完工後，於使用執照申請書上變更說明及理由欄內記載：部分
門窗外飾變更、原有防空避難室面積誤填更正、原有申請戶數誤填更正為四十三
戶、基地內排水溝部分位置變更、屋頂增設管道間、部分隔間變更、地號合併為
一一七地號一筆；注意事項備考欄則記載：停車位應設八輛，實設三十輛，有該
使用執照申請書可稽，且為兩造所不爭，是前揭建造執照變更設計均未及於系爭
房屋，堪可認定。胡海霞所購Ｂ１七樓建物臥室多出系爭契約書附件？標準層平
面配置圖所無之一樑柱︵即管線通道︶，因其提出異議，建峰公司已將之移併Ａ
棟管道間. 依系爭契約附件標準層平面配置圖所示，胡吳桂蓮所購Ｂ３七樓中
間︵即浴室位置旁︶有一管道間，頂樓之平臺中間有一管道間出口，主臥室與餐
廳間之隔間牆加長三十六公分；胡薇薇所購Ｂ２七樓有二處管道間，頂樓平臺有
二管道間出口，經履勘現場查明屬實。胡吳桂蓮、胡海霞、胡薇薇分別於八十三
年一月五日、一月五日、三月十七日以存證信函致建峰公司，表示該公司違反系
爭契約第十六條之約定，未經伊之同意擅自變更設計，並為解除契約之意思表示。
建峰公司則於八十三年六月二十九日以存證信函催告胡吳桂蓮等三人於文到五日
繳清自備款，暨協同辦理銀行貸款，並表示逾期依契約第四條第？款及代辦貸款
委託書第一條處理。嗣又於同年七月二十一日委由律師以存證信函致胡吳桂蓮等
三人，表示解除前揭契約，沒收該三人已付款項，及系爭房地由建峰公司收回自
行處理之意。嗣建峰公司於八十三年六月二十日，以六百二十三萬元之價格出售
Ｂ２七樓房屋及其基地應有部分予訴外人林麗華；同年十一月十九日，以五百四
十八萬元之價格出售Ｂ３七樓房屋及其基地應有部分予訴外人林琇媛；八十四年
九月二十五日，以五百萬元之價格出售Ｂ１七樓房屋及其基地應有部分予訴外人
林秀華. 按凡裝設有衛生設備之建築物，應裝設一支以上主通氣管直通屋頂，並
伸出屋面十五公分以上，建築技術規則建築施工篇第三十五條第五款定有明文。
又依系爭契約附件中標準平面配置圖所示，Ｂ３七樓屋頂平臺上原即設計有如
現狀之管道間出口。胡吳桂蓮所主張之石屋，即係位於前揭管道間出口上之建物，
核諸前揭建築技術規則之規定，通氣管應伸出屋面十五公分以上，則建峰公司抗
辯該石屋係原設計之管道間出口，堪予採信。胡吳桂蓮主張建峰公司擅自變更設
計，增建該石屋，依系爭契約第十六條之約定，已視為解除契約云云，要無可採。
至Ｂ３七樓室內隔間牆增長三十六公分部分，參諸系爭契約第六條關於房屋施工
標準之約定，建峰公司施工除照核准圖說及附件建材與說明辦理外，悉應依相
關行政法令規定。是系爭契約第十六條所稱之﹁變更設計﹂，自應依建築法令規
定解釋。而建築法第三十九條規定之相反︵反面︶解釋，須辦理變更設計者，
以變更主要構造或位置、增加高度或面積、變更建築物設備內容或位置者為限，
觀諸胡吳桂蓮所提系爭房屋之建造執照所載，並無此部分之變更設計項目，系爭
建物亦經建築主管機關核發使用執照，而Ｂ３七樓主臥室與餐廳間之隔間牆固有
加長三十六公分情形，但因隔間牆非屬樑、柱等主要構成，且非增加高度或面積，
及變更建築物設備內容或位置，依前揭說明，自難認係須變更設計之項目。從而，
胡吳桂蓮主張建峰公司未經其同意擅自變更設計，要難認為有理由。況按買賣因
物有瑕疵，而出賣人應負瑕疵擔保之責者，買受人依民法第三百五十九條規定，
雖得解除契約，但所謂物之瑕疵，如其減少價值或效用之程度無關重要者，依同
法第三百五十四條第一項規定，不得視為瑕疵，亦即不得據為解除契約之原因。
前揭隔間牆延長三十六公分，使用之面積僅○·八八平方公尺，自難認得據為解
除契約之理由。建峰公司因胡吳桂蓮之前揭主張，曾表示欲僱工改正該隔間牆位
置，胡吳桂蓮未予回應，則建峰公司抗辯系爭瑕疵非重大瑕疵，亦非系爭契約第
十六條之﹁變更設計﹂，不得以之為解除契約之理由，應屬可採。建峰公司為前
揭雙方不爭之﹁變更設計﹂，其時點係在胡吳桂蓮簽訂系爭契約之前，僅主管機
關核准在後，胡吳桂蓮指建峰公司於系爭契約簽訂後為前揭變更設計，應屬誤會。
況該等項目均與系爭房屋無關，且胡吳桂蓮復未能證明有因此減少系爭建物價值
或效用之情形，依前開說明，自不得以之為解除契約之原因。系爭契約業於八十
三年七月二十二日經建峰公司解除而不存在，建峰公司沒收胡吳桂蓮已付之價款
以為違約金及損害之賠償，胡吳桂蓮指其違約金過高。經查系爭契約將違約金及
損害賠償並列，其違約金應屬懲罰性之違約金。本件買賣價金，自備款部分共二
十五期，胡吳桂蓮業已繳納十九期，如依系爭契約第四條第 款後段之約定，建
峰公司得沒收胡吳桂蓮已付之全部價金，將形成依約履行之程度愈高，所應給付
之違約金愈多之情形，其約定顯違背公平原則，依民法第二百五十二條規定，法
院自得依職權減至相當之數額. 建峰公司主張其因契約解除，受有遲收價金之利
息十六萬零一百十八元、管銷費用十二萬一千三百零八元、再行銷售費用二萬零
九百六十元等損失，合計十四萬二千二百六十八元。關於利息損失部分，按最高
法院五十五年度臺上字第一一八八號判例要旨，解除契約後所得請求之損害賠償，
乃係基於債務不履行所生之舊賠償請求權，至解除契約後所生之損害，則不得請
求。依此計算，系爭契約於八十三年七月二十二日解除，胡吳桂蓮僅付一百六十
八萬八千八百五十五元，尚有二十期至二十五期之自備款及銀行貸款共計三百六
十二萬一千一百四十五元未付，銀行預定撥款日為八十三年二月十九日，該利息
損失，於同年月二十日起至同年七月二十二日止，按法定利率計算即七萬六千九
百四十九元範圍內，尚非無據。管銷費用之損失部分，查建峰公司提出之薪津支
出帳冊所載銷售人員薪資、獎金等，均於八十一年九、十月支出，核係在系爭契
約簽訂之前，至其他銷售雜費︵如水電、文具、廣告、電話費等︶，係建峰公司
就﹁學府芳鄰﹂建築案所支出，而再行銷售費用，則係解除契約後所生，依上開
說明，均難認係建峰公司因此所生之損害。審酌胡吳桂蓮未付價款三百六十二萬
一千一百四十五元之清償日為八十三年二月十九日，逾期一百五十三天未繳，且
系爭契約第四條第一款約定滯納金之性質為懲罰性違約金，胡吳桂蓮惡意違約不
給付剩餘約百分之六十九價款，以及營建業同業利潤標準為百分之十三，暨建峰
公司受有利息損失七萬六千九百四十九元各情，此部分違約金應以契約總價款百
分之十即五十三萬元為適當。經扣除該違約金及胡吳桂蓮應賠償建峰公司之前述
利息損失，建峰公司應返還胡吳桂蓮一百零八萬一千九百零六元，及附加自受領
日即附表所示起算日至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，胡吳桂蓮之請
求，於此範圍內為有理由，應予准許；超過部分，則無理由，不應准許. 胡海霞
部分，查胡海霞所購Ｂ１七樓建物臥室多出系爭契約書附件標準層平面配置圖
所無之一樑柱︵即管線通道︶，因其提出異議，建峰公司已於八十二年十二月間
將之移併於Ａ棟管道間，系爭建物頂樓已無管道間出口，建峰公司變更該管線通
道之位置非屬建築法令上之變更設計行為，無契約第十六條之適用。該管線通道
於系爭建物減少價值或效用之程度難認重要，建峰公司亦已為補正，依民法第三
百五十四條第一項之規定，自不得視為瑕疵，胡海霞以之為解除契約之原因，尚
非合法。依前所述，胡海霞指建峰公司於系爭契約簽訂後為前揭變更設計，應屬
誤會。況該等項目均與系爭房屋無關，且胡海霞復未能證明有因此減少系爭建物
價值或效用之情形，依前開說明，自不得以之為解除契約之原因。建峰公司主張
其因契約解除，受有遲收價金之利息三十七萬二千八百八十八元、管銷費用十三
萬一千三百八十元、再行銷售費用五萬六千九百四十五元及差價一百十六萬元等
損失，合計一百七十二萬一千二百十三元。關於利息損失部分，查系爭契約於八
十三年七月二十二日解除，胡海霞僅付一百八十八萬三千六百九十一元，尚有二
十期至二十五期之自備款及銀行貸款共計四百二十七萬六千三百零九元未付，銀
行預定撥款日為八十三年二月十九日，該利息損失，於同年月二十日起至同年七
月二十二日止，按法定利率計算即九萬零八百七十二元範圍內，尚非無據。管銷
費用之損失部分，如前開說明，難認係建峰公司因此所生之損害。至再行出售之
差價損失，查系爭契約係於八十三年七月二十二日經建峰公司解除，依該公司所
稱，於翌年九月二十五日再行出售，則其價差一百十六萬元係解除契約後所發生，
自非胡海霞所應負責。審酌胡海霞未付價款四百二十七萬六千三百零九元之清償
日為八十三年二月十九日，逾期一百五十三天未繳，且系爭契約第四條第一款約
定胡海霞逾期付款未達十五天者，每逾一日願按遲延該期價款千分之二交付滯納
金之性質為懲罰性違約金，胡海霞惡意違約不給付剩餘約百分之六十九價款，以
及營建業同業利潤標準為百分之十三，暨建峰公司受有利息損失九萬零八百七十
二元各情，此部分違約金應以契約總價款百分之十即六十一萬元為適當。經扣除
該違約金及胡海霞應賠償建峰公司之前述利息損失，建峰公司應返還胡海霞一百
十八萬二千八百十九元，及附加自受領日即附表所示起算日至清償日止按週年利
率百分之五計算之利息，胡海霞之請求，於此範圍內為有理由，應予准許；超過
部分，則無理由，不應准許. 胡薇薇部分，依前所述，胡薇薇所購Ｂ２七樓頂平
臺上原設計即有二管道間之出口。而所謂石屋，即係位於前揭管道間出口上之建
物，依前揭建築技術規則之規定，通氣管應伸出屋面十五公分以上，建峰公司抗
辯該石屋係原設計之管道間出口，堪予採信。胡薇薇指建峰公司擅自變更設計，
增建該石屋，依系爭契約第十六條約定，已視為解除契約云云，要無可採。至建
峰公司為前揭雙方不爭之﹁變更設計﹂，其時點係在胡薇薇簽訂系爭契約之前，
僅主管機關核准在後，胡薇薇指建峰公司於系爭契約簽訂後為前揭變更設計，應
屬誤會。況該等項目均與系爭房屋無關，且胡海霞復未能證明有因此減少系爭建
物價值或效用之情形，自不得以之為解除契約之原因。建峰公司主張其因契約解
除，受有遲收價金之利息三十一萬九千三百四十五元、管銷費用十四萬三千二百
八十元、再行銷售費用六萬二千一百零三元及差價四十二萬元等損失，合計九十
四萬四千七百二十八元。關於利息損失部分，查系爭契約於八十三年七月二十二
日解除，胡薇薇僅付二百零七萬一千六百六十二元，尚有二十一期至二十五期之
自備款及銀行貸款共計四百五十七萬八千三百三十八元未付，銀行預定撥款日為
八十三年二月十九日，該利息損失，於同年月二十日起至同年七月二十二日止，
按法定利率計算即九萬七千二百九十元範圍內，尚非無據。管銷費用之損失部分，
如前開說明，難認係建峰公司因此所生之損害。至再行出售之差價損失，查系爭
契約係於八十三年七月二十二日經建峰公司解除，依該公司所稱，已於同年六月
二十日再行出售，其價差四十二萬元係解除契約前所發生，自非胡薇薇所應負責。
審酌胡薇薇未付價款四百五十七萬八千三百三十八元之清償日為八十三年二月十
九日，逾期一百五十餘天未繳，且系爭契約第四條第一款約定胡薇薇逾期付款未
達十五天者，每逾一日願按遲延該期價款千分之二交付滯納金之性質為懲罰性違
約金，胡薇薇惡意違約不給付剩餘約百分之六十九價款，以及營建業同業利潤標
準為百分之十三，暨建峰公司受有利息損失九萬七千二百九十元各情，此部分違
約金應以契約總價款百分之十即六十六萬元為適當。經扣除該違約金及胡薇薇應
賠償建峰公司之前述利息損失，建峰公司應返還胡薇薇一百三十一萬四千三百七
十二元，及附加自受領日即附表所示起算日至清償日止按週年利率百分之五計算
之利息，胡薇薇之請求，於此範圍內為有理由，應予准許；超過部分，則無理由，
不應准許等詞，為其判斷之基礎. 惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，
不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，
即不得反捨契約文字而更為曲解。本件胡吳桂蓮等三人係主張伊分別向建峰公司
買受系爭房地，建峰公司應按原設計興建，竟未事前通知並徵得伊之同意，擅自
變更設計，按契約第十六條約定，已視同合意解除契約云云，依該條約定，請求
建峰公司返還已付之價金。建峰公司與胡吳桂蓮等三人簽訂買賣契約後，曾變更
設計，並載明於使用執照申請書上變更說明及理由欄，復為原判決確定之事實︵
原判決第八頁︶。查系爭買賣契約第六條房屋施工標準明定：﹁本房屋之施工，
悉依臺北縣工務局核准圖說及附件？建材與說明辦理，由乙方全權負責建造，其
他有關各類登記事項，則依相關之行政法令規定辦理之。﹂，同契約第十六條則
記載：﹁如乙方︵指建峰公司︶須變更設計時，應事先通知甲方︵指胡吳桂蓮等
三人︶，甲方若不同意，視同雙方同意解除本約，乙方應即將甲方所繳價款加計
利息︵按照當時中央銀行一年期存款計息︶退還甲方，雙方不得異議. ﹂字樣，
核其約定應屬系爭買賣契約所附雙方同意解除契約條件，且所稱「變更設計」，
並未限於系爭房屋內部，乃原審竟未詳加查明建峰公司施工有無依臺北縣工務局
核准圖說及契約附件？建材與說明辦理，並前開變更設計，是否經胡吳桂蓮等三
人之同意，遽依契約第六條﹁其他有關各類登記事項，依相關之行政法令規定辦
理﹂之約定，引用具公法性質之建築法第三十九條解釋契約第十六條之﹁變更設
計﹂，並引用與胡吳桂蓮等三人請求依據無關之瑕疵擔保規定，暨前揭情詞，而
為渠等不利之判決，自不無可議. 次按約定之違約金過高者，法院固得依民法第
二百五十二條以職權減至相當之數額. 惟是否相當仍須依客觀事實、社會經濟狀
況及當事人所受損害，以為酌定標準。又違約金如屬懲罰性質者，債務人不履行
債務時，債權人除得請求債務人給付此違約金外，尚得請求履行或不履行之損害
賠償；而損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應填補債權人所受損害
及所失利益，並為民法第二百十六條第一項所明定。本件違約金之約定，屬懲罰
性質，建峰公司︵營建業︶之同業利潤標準為百分之十三，乃原判決所是認. 原
審未就建峰公司銷售系爭房地之費用、再出售該房地之價差及其利潤若干等︵所
受損害及所失利益︶，詳加調查審認明晰，徒以前揭情詞，遽認本件違約金以買
賣總價款百分之十為適當，亦欠允洽。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於己不利
部分為不當，求予廢棄，均非無理由。據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民
事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 楊 鼎 章
法官 陳 淑 敏
法官 黃 秀 得
法官 黃 義 豐
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十三 日
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