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发信人: kikue (圈圈非轩轩), 信区: CL
标  题: 房地产抵押焦点法律问题透视
发信站: 荔园晨风BBS站 (Sat Apr  7 12:09:44 2001), 转信

在实践中,房屋产权和土地使用权可同时抵押,也可单独抵押或分别抵押,笔者仅
就房地产抵押在司法实践中常遇见的几个问题进行探析。
一、以划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押
根据《担保法》、《城市房地产管理法》的规定,设定房地产抵押的土地使用权是
以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相应于应
缴纳的土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。根据房地产管理法规,作为
土地使用者,转让划拨土地使用权的必须依照国家有关规定缴纳土地出让金。以房
屋连同划拨方式取得的土地使用权的房地产设定抵押权时,土地使用者仅仅是在房
地产上设定了担保物权,并未转让划拨土地的使用权,也无须交纳出让金。当抵押
房地产被拍卖时,虽然土地使用权人是被迫的,但已经构成了转让划拨土地使用权
的行为。拍卖房地产的价款中,包含了划拨土地使用权人应当缴纳的土地使用权出
让金。随着房地产的拍卖,划拨土地使用权人交纳土地使用权出让金的法定义务也
随之转移。抵押权人实现抵押权时,首先从拍卖抵押房地产的价款由交纳相当于土
地使用权出让金的款额后,对于剩下的余款,抵押权人才可以享受优先受偿的权利

二、房地产抵押后土地上新增房屋的受偿
1、房地产抵押后,土地上新增的房屋不属抵押物。房地产抵押合同签订后土地上
新增的房屋,一是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押,其所占用范围的
土地上新建的房屋。二是以土地使用权作抵押,该土地上新建造的房屋。抵押合同
签订时,是以现实存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的,抵押合同签订后,新
增的房屋,不是抵押合同确定的抵押权客体对象,不能作为抵押物。
2、抵押房地产拍卖时,对新增房屋的处理。虽然房地产抵押后,土地上新增的房
屋不属于抵押财产,但一旦抵押房地产的土地上新增了房屋,其房屋和房屋占用范
围的土地便不可分。当需要拍卖抵押房地产时,新增的房屋虽不属抵押财产,但应
同抵押房地产一同拍卖,如果拍卖时将新增房屋从拍卖的抵押房地产中剥离出来,
使新的房屋所有权与房屋所占用的土地使用权权利主体不一致,则这一新增的房屋
权利就无法得到实现。所以,法律规定,拍卖抵押房地产时,可以将土地上新增的
房屋与抵押房地产一同拍卖。
3、新增房屋的拍卖所得,抵押权人无权优先受偿。房地产抵押合同签订并生效后
,土地上新增的房屋,拍卖抵押房地产时,虽可一同拍卖,但抵押权人无权优先受
偿,其前提是新增的房屋不属抵押财产,抵押权人只能对抵押房地产的拍卖所得优
先受偿,无权对新增房屋的价款优先受偿。当抵押人即为债务人时,抵押权人可以
用新增房屋的拍卖价款进行清偿;当抵押人为第三人时,抵押权人无权对抵押人新
增房屋的价款进行清偿。
三、土地使用权的某一部分能否设定抵押
从民法上来看,抵押权乃是价值权,因此,抵押物必须具有独立的价值并可以转让
,才能够不妨碍抵押权的实现。抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独
立价值,在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第
三人造成损害,某项财产设定抵押后必须登记。因此,某物能否作为抵押物,还要
取决于能否进行登记,只要具有独立的交易价值并能够登记,就可以成为抵押物。
就土地使用权的某一部分来说,如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记,当
然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有
的土地使用权,因不能转让,不具有独立的交易价值,所以不能成为独立的抵押标
的。


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※ 来源:.荔园晨风BBS站 bbs.szu.edu.cn.[FROM: 192.168.44.22]


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