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发信人: jecsun (唱山歌的樵夫), 信区: CM
标 题: 房地产公司真的很特殊吗？
发信站: 荔园晨风BBS站 (2004年12月14日10:36:56 星期二), 站内信件
房地产公司真的很特殊吗？
姜汝祥 2004《财富》专栏
目前中国房地产行业或公司中存在着太多的怪现象，比如最优美的词句不是在文学作
品中，而是在房地产广告中。比如公司老总出身最丰富的是在地产界，从官员，学者
，到律师，广告人，甚至记者，导演，尽有尽有。比如最优秀的企业，钱多了最想进
的也是房地产，前面有联想，美的，雅戈尔，最近又在传华为。
当我们奇怪于这种现象时，一个很自然的解释就出来了：房地产很特殊呀，比如土地
的供给很有限而且拥有者是政府，比如房子建造必须是在本地进行而无法工业化生产
。所以这个行业就无法真正象冰箱彩电行业那样充分竞争，所以房地产目前的种种怪
现象就自然而然。
房地产行业或者房地产公司真的这么特殊吗？
万科最近宣布，将选取美国最大的房地产公司普特(Pulte)公司，作为自己未来发展
的标杆。为什么选普特？回答是，因为普特公司不仅是美国最大的房地产公司，２０
０３年销售额达到90亿美金，占全美国住宅市场份额的４％，更重要的是，普特公司
保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。
我们在研究的时候，基本的出发点就是想回答，房地产公司是不是真的像我们所说的
那么特殊？结果我们发现，普特公司从1956年成立，到今天成为美国地产领袖，有过
很多变化和创新，但有两点是始终如一的：
第一是专业化。普特刚成立的时候，业务主要集中在Detroit 郊区修建居民住房和部
分商业用房。50年代末，公司就进行了业务收缩：停止商用住宅建设业务，专注于居
民住宅建设业务。到现在普特公司的业务仍然完全专注于民用住宅。
第二是质量与客户。普特公司说自己五十年来，所有的成功都建立在一个始终不变的
理念上，这就是：选择在最合适的地方建最好的房子，保证客户体验价值。
不过，在八十年代之前，美国整个房地产行业的确存在"小公司效应"。从九十年代开
始，美国房地产行业进入了"整合期"：比如普特公司从九十年代中期到目前为止的十
年，其销售额总量是过去四十年总和的两倍。而普特公司真正意义上的管理，也是在
八十年代中期才开始的：普特公司推出了服务/原材料供应商推广质量领先计划（PQL
），并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业质量保险。
通过这些努力，普特公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细
化运营，被美国《商业周刊》盛赞为"最受消费者欢迎的５０家公司"。二是以并购和
战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国"活跃长者"（active adult）住
宅市场的领导者。
我们都知道，美国最近几年的房地产兴盛，很大程度上与利率下降有关。当最近美国
利率开始回升的时候，普特公司不仅没有降低其利润增长目标，反而调高了目标。为
什么？普特公司管理层对此解释道：我们已经具备了不依赖外在因素获得高速增长的
机制，我们是靠土地的战略性储备与精细化运营获得更高的利润。在过去十年发展中
，普特公司的业绩已经证明了，在宏观经济走低的时候，普特公司的增长率能做到比
对手更高！
与此对应的宏观背景是，美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国
所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在
全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。
这说明了什么？首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。
其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。
这种对应关系同时还说明了一个基本的道理，只要一个行业所提供的产品是商品，而
不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争
能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到
与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。
反过来看中国房地产。当国家对房地产市场未来的宏观政策，愈来愈市场化，愈来愈
法制化之后，中国的房地产行业会发生什么变化？我相信一个很自然的结果就是，中
国房地产市场也必将象美国房地产市场一样，会出现一个充分竞争的局面，这种局面
下的公司强弱，就主要是由公司竞争力而不是土地或资金等外在要素所决定！
在这种逻辑下看目前国内的房地产公司，会发现大部分公司目前的优势都注定是暂时
而短暂的。因为我们大部分的公司的能力主要建立在土地上，建立在住宅市场过盛的
需求上。
正是这这种意义下，《万科的观点》十分值得我们品味。我个人觉得，如何从十年后
再看中国这二十年的时候，我觉得能够为什么有那么多不同出身的人，不管是官员、
记者还是演员，转眼就可以成土地大佬？原因在于，他只要拿到第一手好地，怎么都
赚钱。为什么有那么多优美的文学词句会突然出现在房地产公司的广告上，原因在于
，消费者对住房的需求已经被压抑了四十多年了，目前是所谓的"暴发期"。同样，为
什么那么多公司都要挤进地产？原因在于这个市场的巨大利润与不规范。
有一句话说得好，留得青山在，不怕没柴烧。可如果青山留不住，今天日子异常好过
的房地产公司又当如何？
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清风吹空月舒波
蝉噪林愈静，鸟鸣山更幽
※ 来源:·荔园晨风BBS站 bbs.szu.edu.cn·[FROM: 192.168.83.196]
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