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发信人: jecsun (唱山歌的樵夫), 信区: CM
标  题: 王石的算盘
发信站: 荔园晨风BBS站 (2004年12月14日12:57:04 星期二), 站内信件

□ 陈劲松(世联地产董事长)  程鸿蔚 2004-12-8  《地产评论》

    很多事情的发生,其实并不是偶然的。就像我们一直以来说起万科地产“超过25
%以上利润不做”的例子,都举了多少年了,一说起这事就是当年万科如何如何,仿
佛王石就坚持了这一回,万科就是在这上面尝到过苦头或者预估了隐患,才有着这一
明确界限的。

    学习万科的自律,也是学习万科的眼光。有了物业管理投入上远超同侪的傻,才
有了不少楼盘可以比竞争对手每平米多卖1000块的甜。看看王石是怎么算帐的,钱多
了也会觉得咬手的诱惑,万科还碰到过哪些——我们就可以看清王石的算盘和算法了


    万科在成都开发的城市花园项目,拿的是东部的地块。当时那是个什么概念呢?
那时候高尚社区都在往南部看齐,完全没人会相中这里。那地纯粹是一种工业区的用
地——颇有点类似沈阳的铁西区。万科拿下的时候,引得成都地产界一派哗然,谁都
觉得万科水土不服、不了解成都。

    说是当时看地时,走路都要一两个小时。当然,地块是不够理想,但新兴开发区
比较好规划布局,价格也便宜,每亩大概只要15万左右。万科这时就算账了,这块地
政府卖出后,又要修路、还要通煤气什么的,估计政府的成本都超过15万去了。于是
,万科地产主动跟当地政府提出,每亩价格愿意再加5万,因为王石帮政府算了一笔
帐,15万做不下来。政府当时又感动又开心,这可真是匪夷所思的事啊,开发商要求
替政府着想,你别说万科还真不一样。

    王石的指导思想是,正经公司别老想着去占政府的便宜,占大了人家的便宜,将
来自己也顺不了。等到政府产生“后悔”的念头时,它让你难过起来你就不好受了。
因为怎么说你拿的地头,毕竟还是要靠政府来做很多大的配合的。果然,就说万科在
成都拿的地,一年后每亩就涨到了60万,路也修好了。相比之下,万科的地就拿得实
在便宜。这个时候,你说政府能没有一丝半点的悔意吗?可它就没有什么理由再来找
万科的不是了,人家早就主动加过了5万,现在还有什么话好说。

    其实拿地这一块,我们看到5万一亩甚至还低的开发商,还真是不算少。那个得
了便宜的开心啊,不到一年就赚了,真是拜政府所赐。政府白纸黑字签过约的啊,还
能有什么悔招?然而,往往是这样的地一运作起来,诸多的麻烦不畅,一会儿这不行
,一会儿那不行,需要非常规手段摆不平的事,就一个个随之而至了。所以,做生意
老想着占便宜的搞法,可能也会要付出不少额外的代价,王石认为这是一个心态上的
问题。

    另一个更早一些的例子,说的是合肥的新政务区,想专门请万科去开发,一共可
以给900亩地,便宜到每亩5万就给万科。签了合同后,说好一个月去付全款。于是,
万科拿了支票到时就过去了,可这时候合肥却说不行了,现在只能给万科500亩了。
因为是政府的出尔反尔,所以合肥愿意以每亩补4万的违约金,来让万科少拿400亩。


    每亩地政府倒赔4万,是一个什么概念?就是说万科还什么都没付出呢,就一下
子可以到手1600万!为什么会摊到这样的好事呢?是因为过程中别家要去了400亩,
出的价是25万一亩。所以,政府愿意少赚一点,让万科平地里捡一大便宜。

    万科人当时不是没有偷笑的。都还没给钱就能赚到钱?这样的好事都能碰得到?
那还不快快笑纳了!可万科的董事会决定,合肥要少给400亩也没问题,不管是500亩
和900亩我们都一样开发。但是,“补偿”我们不要!——要知道,这一举措的背后
,是万科地产当时的开发利润,也还只有几千万的那个年头!

    王石说了,这种“不意之财”万科绝不能要。各个城市现在特邀万科去开发的事
不少,咱们什么都还没干就能赚一把的话,就会让我们开始一门心思想投机——各地
公司的老总就都会在这种“激励”下,天天去找机会。咱还费啥劲哪?这样的风气真
要是蔓延开来,万科地产就会走上掮客一途了。所以,万科不能要这样的补偿,王石
只想在阳光下拿地盖房子,换句话说,老老实实干好自己该干的活。

    虽然跟25%以上的利润不赚的想法一样,都是一条线上的取舍与作为,但由此“
怎么吞进去,也会怎么吐出来”的古训中,可以看到的是万科地产的价值观问题。怎
么对待机会,怎么看待意外之财,想长跑还是想短跑,都会影响到一个公司的整体追
求与营运。

    王石过往与政府关系的处理,就并非一种主动靠拢的强项。有些地方的政府想出
政绩时,希望找万科配合与带头,而万科坚持按自己的价值回报观为人处世,走的是
一条不占便宜、不去相互博弈的路,所以王石每每能收取到的,就不是恶性互动的后
果。所以当王石调整万科的投资策略,比如不去考虑一些地方时,当地政府也就不会
产生什么大的意见。而如果王石当时要了合肥的钱,后面还有一些什么事情再发生,
估计万科的说法与做法,就很难大气与客观得起来吧。

    什么是“万科的精神”呢,王石说他从没给过“回扣”、只求取阳光下利润的争
论,可能一直在业界就停息不下来。在这里,我们可能不求顺着的例证,但从这样的
一些“反例”中,所看到的主动让利和有利不贪,也许,可能会结束一些面上的疑问
吧。


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※ 来源:·荔园晨风BBS站 bbs.szu.edu.cn·[FROM: 192.168.83.196]


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