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发信人: jecsun (从头开始), 信区: CM
标 题: 重新认识自己
发信站: 荔园晨风BBS站 (2005年10月18日22:41:49 星期二), 站内信件
（重点推荐第二部分）
又到宏观调控时
□ 世联中国董事长 陈劲松 2004-5-10
在常州参加由《建筑业导报》协办的论坛，到达当日，房产局长请客，不巧的
是一边高谈长三角地产如何发展，一边"新闻联播"正在破天荒地二次播出"常州铁
本"事件的处理。回想前一天央行对房地产项目按揭的暂停放贷通知，心里不由地
发出感叹--又到宏观调控时了，比预想的更加提前了！
此次调控对房地产业的影响如何还是个未知数，不过从历次调控的过程来看，
主要还是针对银行的风险--提高房地产项目贷款的门槛，提高贷款的利息和按揭的
成数，此外就是更加严厉的土地出让的限制。
提高利率和成数对消费者的需求，尤其是多次置业和投资产生打压的效果；而
限制项目贷款和拿地是在减少供应，这样两方面的作用正好"对冲"，应该说目前调
控并没有出狠招，对房地产市场而言，基本面（需求与供给）没有产生一面倒的作
用，应该是温和的。但是如果我们得出对市场影响不大的结论就大错特错了。主要
原因在于中国有太多的开发商实力不足，一旦银行的水龙头拧紧，政府严格执行预
售条件，加上市场需求的心理作用就会出现很多的问题楼盘，尤其是大型的
ShoppingMall和其它的投资品种（如酒店式公寓）。
又到宏观调控时，给我的最大体会是每当人们头脑发热的时候，宏观调控都能
让人回归倒基本的理性层面来重新思考一些基本的常识。
一、重新认识国情
中国有几个非常重要的基本国情是经常被人忘记的，其中之一就是经济发展极
不平衡：3％的国土面积产生了50％的GDP。上个月参加河南洛阳的房地产论坛，问
及去年洛阳全市的商品房总销售金额，答案是18个亿，也就是说全洛阳与深圳的波
托菲诺一个楼盘的总年度销售额相若。难怪在回答听众问题时发现大多数洛阳的中
介商在为收不到代理费而苦恼！
当然在整个中国经济大发展的时候，各地都在编制未来的梦--发展规则。为了
追求发展，97％的国土的人却在作着与3％国土面积上的人同样的梦，这是无可厚
非的，但我们经常把未来当作现实，我几乎在任何二、三线城市都会看到几个平方
公里的新城市规则，看到CBD和CLD开发区……机会太多了，而且都在快马加鞭地上
，给人时不我待和"过了这村就没这店"的诱惑！我一直认为，此番"经济过热"正是
各地政府"运营城市"带来的恶果。
市场是有其自身规律的，商人是逐利的，而且要合法逐利，哪个开发商愿意往
"火坑"里跳呢？而一旦各地政府在"运营城市"的旗号下插入一支强有力的手的时候
，商人就有了"超常规"发展的机会，而且由于政府的优厚条件，银行愿意给钱的时
候，当然商人愿意一搏。事情就这样发生了，而且非常无情，赌博是有赢有输的，
对于中国97％的国土上的CBD，ShoppingMall输的机会就几乎是98％。这些投资商
也不是傻子，他们投入的成本是银行的，输掉并不心疼，但有1％的可能成功就是
自己的。
一旦发生了危机的时候，中国的商人有个特点，就是绝不认输，他会想尽办法
把项目出让，或转嫁给另外的投机者，或转嫁给消费者，这就是我们要充分留意的
了。
二、重新认识自己
"顺驰现象"是目前的热点，走的是超越发展的路。凡与顺驰有接触的同事和朋
友谈起顺驰模式是既恨又羡慕。比如刚刚毕业的大学生就可以独当一面……云云，
对此王石先生和我谈起时却提醒我们注意顺驰对公司人才的杀伤力。
万科一开始就注意到了这个问题--顺驰会用强大的事业号召力和未来发展承诺来找
人的。但通过调研后，万科得出了一个结论，就是顺驰不会招万科的人。原因在于
，万科的人已经习惯了万科严谨的做事风格，对于顺驰来讲并不好用。那么什么人
才是顺驰所好用的呢？就是那些急于进取，激情燃烧，不走常规或不知道常规怎么
走的人。
其实人在机会面前的心态都是一样的，谁不想尽快成长，谁不想多挣钱？差别
在于，有的人知道自己的局限或能力的成长需要时间，需要平台支持，也需要客观
条件的配合；而有的人则只能相信机会。想超常规发展不是不可以，但需要有超常
规发展的条件和基础。比如近十年来，超常规发展的行业是IT，但大多数IT企业并
没有超常规地发展起来，还是有基础的那几个少数。
有的人会反驳我，说即便顺驰会有问题，但顺驰的这些年轻人毕竟都有机会锻
炼自己呀，这对他们个人而言不是很好吗？个人得到了充分的锻炼，认识很多人，
有很高的职位，他们将来不是有很多机会吗？哪怕顺驰已经倒了，又有什么关系呢
？
我想说的正是这个问题。所谓"亡国之臣不可用"的原因在于他们得到的所谓锻
炼并不是一个正常和健康组织所需要的。
为什么世联出去的人材目前颇受欢迎和尊重？为什么万科和中海的人普遍被开
发商欢迎？中国绝不缺乏投机分子、幻想家和拼命三郎，真正稀缺的是有理想同时
又是脚踏实地认真正规做事的人。
我们必须了解我们自己，了解自己的能力和精力却是有限的，这样我们想盖中
国第一高楼，首先要做的不是去满世界打广告，而是设计好基础，打好基础。否则
不是瞎折腾吗？心态反而坏了，习惯也养成了，机会怎么能给你？
三、认识调控的意义
对于地产服务而言，房地产太热一定不是好事，我们欢迎对过热的投资和市场
有个理性的回归。但我们也不要预期我们的大机会来了，我判断此次调控主要针对
全国二、三线城市的虚热而来，对成熟的市场（深圳）影响不大。
中国的投资过热是有规律可循的，其周期与每届政府所上台头2年正好一致。记得
上一次大的宏观调控的时候，正是上届政府上台执政2－3年的时候，海南、北海、
惠州、上海都是房地产的重灾区，黑云压城。万科及时调整投资区域和重点，才避
免了金田、宝安物业等上市公司同样的命运。
这次调控会温和很多，但除了珠三角、长三角、北京之外，受影响的范围仍然会相
当大。避风港仍然是3％的国土，这也是我们不在其它区域设立分公司、搞代理的
原因。
值得注意的是，这次调控的背景与上次有很大的不同，毕竟老百姓的购买力已
经上来了，特别是几个主要的地区已经是市场化相对成熟了，而调控带来的土地供
应减少，反而会对后市产生强烈的拉动作用。
我们要做的是，强化我们的能力，强化我们的平台，完善布局，迎接挑战！
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大步前行吧，你会经受失败，但更多的会是成功！
※ 修改:·jecsun 於 10月18日22:44:18 修改本文·[FROM: 59.39.212.55]
※ 来源:·荔园晨风BBS站 bbs.szu.edu.cn·[FROM: 59.39.212.55]
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