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发信人: jecsun (It's all about attitude), 信区: CM
标  题: 万科对房地产经营环境的分析
发信站: 荔园晨风BBS站 (2005年12月18日20:15:18 星期天), 站内信件


2004年,影响中国房地产行业的环境因素,头绪较多。其中一些因素对行业的当前模式提
出了挑战,使得行业必须进行变革;但更主要的因素,是昭示了行业更为广阔的发展空间
和更为理性的未来状态。

    1)宏观经济与人口形态

    2004年中国GDP同比增长9.5%,仍然是全球经济增速最快的国家之一。城镇居民人均可
支配收入实际增长7.7%,年末城乡居民人民币储蓄存款余额同比增长15.4%,居民购买力水
平与经济增长基本保持同步。

    年内中国继续保持城市化的高速度,且长三角成为全国人口迁移重心的趋势日渐明显
。全国高校应届毕业生人数达到280万人,同比增长68万。绝大多数高校毕业生选择长三角
、珠三角和京津地区作为求职地点。城市新增高学历青壮年人口是构成未来商品住宅需求
的重要因素。

    2004年中国老年人口数超过1.3亿,首次达到总人口的10%。随着50年代后出生高峰人
口即将进入老年,中国人口老龄化进入快速发展期。目前中国的住宅还没有为老龄社会做
好准备,老龄化将深刻影响商业住宅的未来产品结构。

    各省市农村人均收入增幅普遍超越城镇,是多年未有的局面,由于农村劳动力机会成
本上升、选择可能增加,珠三角部分地区制造业出现用工困难,建筑行业各工种工资也普
遍上涨。劳动力成本的上升,使得房屋建筑方式的工厂化不仅开始呈现可能性,也开始呈
现必要性。

    2)需求领先供给,房价上升

    2004年,房地产开发企业完成土地开发面积2.23亿平方米,比2003年下降11.4%。2004
年,全国商品住宅新开工面积为4.79亿平方米,增长9.3%。竣工面积3.48亿平方米,增长2
.3%。比2003年29.6%,21%的增长率明显降低。

    受城市化和经济增长驱动,市场的需求保持了较快的增长。2004年商品住宅销售面积
、销售金额分别为3.38亿平方米和8619.37亿元,同比增长分别为13.9%和31.2%。

由于需求增长领先于供给,房价上升较快。2004年,全国土地交易价格上涨10.1%。商品住
宅销售均价同比增长15.8%。

    但必须注意的是,从1998年直到2003年,中国住宅均价的增长速度连续六年低于居民
可支配收入和居民储蓄的增长。因而综合最近几年的情况,居民购买力总体增长幅度仍然
高出房价甚多。

    3)宏观调控与加息

    年内,国家开始了第五轮宏观调控,重点在于防范结构性投资过热,保障货币与金融
环境的稳定。高速发展的房地产行业,对资金的需求非常旺盛;土地政策的变化,进一步
增加了房地产企业的资金需求。为应对挑战、抓住机遇,年内公司在多元化融资领域不断
创新探索,成功实施了多项合作。目前公司拥有行业内最全面、广泛的融资渠道。

    10月底,央行9年来第一次加息。加息对投资性购房有较大抑制作用,而对自购住宅的
影响有限。虽然加息略微增加公司与客户的成本,但有助于加速房地产行业的优胜劣汰,
提高购房者理性程度,对市场的长期健康成长有利。

    4)行业整合开始

    随着土地市场的进一步规范,获得土地的门槛上升,房地产金融进一步收紧,导致行
业内多数公司面临资金压力,联合做大做强成为行业普遍需要。对于透明度高、获得投资
者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的企业来说,则带来了行业整合的机会。

    年内,大陆以外的房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐
,行业国际化加速。

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最可怕的两种人是:1.真正懂战略的人;2.每天都在成长的人。
※ 来源:·荔园晨风BBS站 bbs.szu.edu.cn·[FROM: 219.133.78.92]


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