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发信人: coolfire (俺是农村人，不要欺负俺), 信区: CL
标 题: 今日说法——40万元买了烦心事
发信站: 荔园晨风BBS站 (Mon Nov 25 22:53:22 2002), 站内信件
记者 闫书芳 李政林 编辑 闫书芳 主持人：撒贝宁
嘉宾 中国社科院法学研究所博士 刘俊海
主持人：您现在关注的是12·4特别报道。今天距离12月4日"全国法制宣传日"还有9天。
到目前为止，我们举办的"2002年度百姓最关注的10大法治说法"的评选活动，仍然是热
度不减。很多观众写信来，或是在网上发表他们的建议。说目前他们最头疼的一个问题
就是购房纠纷。那么，今天我们关注的焦点就是购房纠纷。一起来看今天的12·4点击。
去年9月30日，上海雅士居小区发生了一起打人事件。动手打人的是上海市莘迪房产公司
的经理，被打者是生活在这里的几名业主。2002年8月19日，湖北汉阳鹦鹉花园也上演了
"武戏"，两居民被保安打伤。更有甚者，有一业主与开发商发生争执后被活活气死。为
什么会屡屡发生这种事情呢？原因都是因为商品房在销售或使用中存在许多问题，购房
者找开发商理论，最后发生争执甚至大打出手。据中消协统计，2001年，全国房地产投
诉案件比上年增长13.2%。有人说，去年是房地产纠纷年。那么，消费者买了有问题的商
品房又该怎么办呢？
吉林省吉林市有一对夫妇花了40万元买了一套商品房。这本来是一件高兴事，可是后来
他们才发现，他们花的这40万元买回来的简直就是一大堆麻烦。我们来看今天的12·4报
道。
这是吉林省吉林市的一套商品房，表面上看这套房子和其它的商品房并没有什么区别。
但是它在全国的司法界却引起了不小的争议。潘英夫妇是这套房子的主人，他们每天下
午5∶00下班，可是到了晚上10∶00才能吃上晚饭。潘英的妻子告诉记者，他们家要等到
其他人家吃完饭后，大约9点30分左右家里才会来一点水，他们每天就靠这点水吃饭。潘
英夫妇家住7楼，平常用水高峰期他家的自来水就上不来，而且他家明明有煤气管道却没
有煤气供应。
为煤气、自来水的问题，潘英夫妇不知找过吉林市龙潭区房地产开发公司多少次，但问
题始终解决不了。到最后，开发公司说自来水不够、煤气没有这应该是煤气公司和自来
水公司的责任，与他们无关。那么，这些问题真的像开发公司所说的那样是属于自来水
公司和煤气公司的责任吗？记者来到煤气公司了解情况。煤气公司的人对记者说："应该
是开发公司上我的上级主管部门办一个手续，我接到这个手续以后就可以一起送（煤）
气。"
实际上，当初售楼时，开发公司和煤气公司的上级单位并没有办理什么手续，所以不可
能有煤气使用。而自来水之所以水流小，是因为楼房在建设的时候根本就没有安装加压
设备。据记者了解，根据《吉林省吉林市城市供水条例》的规定，4层以上的楼房在建设
的时候必须安装加压设备。除了煤气、自来水的问题外，最令潘英夫妇生气的是他们去
给新房子办理房产证时，办证的工作人员以他们缺少商品房销售许可证为由无法给他们
办理房产证。
潘英夫妇无奈之下向吉林市龙潭区工商分局投诉了这件事情。工商分局认为这可能是一
起欺诈消费者合法权益的一个行政违法案件，很快便立案调查。通过走访调查，龙潭区
工商分局了解到，潘英夫妇买的这栋商品房不仅仅存在没有煤气，水压不够的问题，而
且还没有经过有关部门的质量认证。那么吉林市龙潭区房地产开发经营公司当初在售房
时是否履行了告知义务，又是怎么向购房者宣传的呢？潘英说："（房地产开发经营公司
）说有24小时的生活热水，有管道煤气。凉水的（水）压是非常足的。"
针对吉林市龙潭区房地产开发经营公司存在的种种问题，2001年7月11日，龙潭区工商分
局对其作出了20万元的处罚，并责令其改正违法行为。但是随着调查的深入，记者还发
现潘英夫妇买的这套房子还存在更为严重的问题。记者从当地的国土资源局了解到，开
发公司当初在建楼时在原来规划要盖的1号楼和2号楼中间，单接出了一个单元楼，而潘
英夫妇买的房子就在这个单元楼里。而这个单元楼在土地部门查档来看没有办理用地审
批手续，这就意味着它属于非法用地。
没有土地审批手续，开发公司就办不了房屋预售许可证。没有房屋预售许可证，潘英夫
妇自然就办不了房产证。
但是对这些问题，开发公司依然有自己的理由。公司的副经理说："即使当时手续没有完
备，但是当时的市委书记、市长到现场办公，采取了先上车后买票的办法。就是开发的
这个房子的前期手续可以先不办，可以先行开发。"可是4年过去了，吉林市国土资源局
的档案室里仍然没有它们补办的土地手续。
2001年3月，潘英夫妇一纸诉状把吉林市龙潭区房地产开发经营公司推上被告席，认为开
发公司有欺诈行为，要求退房换款，并且依照《消法》对他们进行双倍的赔偿。经调查
，记者了解到龙潭区房地产开发经营公司确实存在种种问题。那么，它的这种行为是否
构成欺诈，原告能否能在这场官司中得到双倍的赔偿呢？
2001年5月，吉林市中级人民法院依法开庭审理了此案。法庭上，被告开发公司对原告提
出双倍赔偿的要求表示不能接受。公司认为，原告提到的自来水、煤气和热水的问题，
造价加在一起也只占总体造价的5%，不能因为局部的原因就让双倍赔偿。法庭上，原被
告还有一个争论的焦点就是被告的行为是否构成对消费者的欺诈。潘英夫妇认为，开发
公司当时为了卖个好价，向他们宣传有热水有煤气等，说得天花乱坠，实际上都是虚无
缥缈的，隐瞒真实情况进行了虚假宣传，这样就构成了非常明显的欺诈行为。而开发商
始终觉得欺诈行为是绝对构不成的，只能算是局部违约。
此案出来以后，在全国的司法界引起了不小的争议：商品房是不是一般意义上的商品。
因为原来《消法》中所提到的商品，并没有包括商品房。那么像此类的房屋纠纷案又是
否适用于《消法》呢？2001年7月3日，吉林市中级人民法院作出判决，法院认为商品房
就是商品，被告吉林市龙潭区房地产开发经营公司对原告故意隐瞒，做虚假宣传的行为
构成了欺诈。根据《合同法》、《民法通则》规定，双方签的合同，一方带有故意欺诈
行为的协议是无效的。根据《消费者权益保护法》49条，带有欺诈行为的无效合同对受
欺诈方消费者就要双倍地赔偿。
最后，法院判决被告对原告进行双倍赔偿，被告返还原告购房款的一倍，总计80多万元
。一审判决后，被告表示不服，已经向吉林省高级人民法院提出了上诉，目前此案正在
进一步审理之中。
主持人：今天我们请到现场的嘉宾是本次12·4专家团的成员之一，中国社科院法学研究
所刘俊海博士。刘博士，在本案当中，开发商认为一个衣服如果掉了一颗纽扣，你让我
赔你两件新的，这从一般的道理上来说好像说不通。但是《消法》当中却是这么规定的
，如果存在欺诈状况的话是双倍赔偿。那么在这个过程当中，您认为开发商确实存在欺
诈的行为吗？
刘俊海：欺诈是指行为人故意以制造假象隐瞒真象的手段，诱使对方陷入错误认识。对
方基于这种错误认识，而与你实施民事法律行为从而遭受损失。那么从本案来看，消费
者受到的欺诈集中体现为两个方面：一个是房屋的质量问题，没有经过质检部门的认证
和鉴定。另外，（从）商品房权属的方面来看，它（房地产公司）没有办理国有土地的
审批程序，消费者就拿不到有法律意义上的产权证。这个法律意义上的产权证和房屋质
量上的缺陷，加在一起就不仅仅是西装上一个纽扣的缺陷的问题了，这就是一个根本性
的缺陷。人家支付了40多万，但是没有买到具有产权证的房屋是有损失的。这种损失和
开发商的欺诈行为之间具有相当的因果关系。既然是欺诈行为，既然是有损害既然有因
果关系，当然适用《消法》49条。
主持人：那么我听您的观点，您是非常赞同商品房这个领域里的纠纷适用《消法》。但
是这个案子判下来以后，在全国司法界引起了很大的争议。
刘俊海：争议就是商品房不是《消费者权益保护法》(当中)所指的商品，它（商品房）
不是普通的商品，反对适用《消法》。理由是双倍赔偿以后，金额显然过高，好像不合
乎广大老百姓公平的观念。但是我个人认为，虽然房屋不是一般的商品，但是毕竟具有
商品的一般属性。因为它（商品房）有使用价值，有交换价值，有价值的当然应该是商
品。而且《消费者权益保护法》并没有把商品房排斥在外，我们的立法机关在1993年制
定《消费者权益保护法》的时候，就使用商品的概念。消费者凡是购买商品使用商品，
接受服务，就适用《消法》的保护。我们承认那个时候主要是（适用）动产领域的假冒
伪劣、缺斤少两的现象，但是后来，慢慢地到了90年代初期、中期，商品房市场不断地
形成、不断地发育起来。于是，1999年新《合同法》起草的时候，立法机关在新《合同
法》113条第2款又重申了《消法》49条：消费者在购买商品接受服务的时候受到欺诈的
，那么经营者应当根据他们（消费者）的请求增加赔偿其购买商品所支付的价款，或者
接受服务时所支付的费用的一倍。这没有把商品房从《消法》49条中排除，所以这意味
着立法机关认为商品房仍然是商品。
主持人：其实刚才大家听了您的解释以后，都非常能够理解您的立场。那就是，商品房
作为一种特殊商品，丝毫也不影响它成为《消费者权益保护法》调整的一个范围。但是
目前商品房的纠纷，应该说是每一个买房子的人不愿意碰到的。我们来看今天的12·4数
字：2001年1月1日，浙江省实施的《浙江省消费者权益保护实施办法》中，对商品房"退
一赔一"作了明确的规定。
主持人：上海在也将实行新的《消费者保护条例》，新条例认为，从2003年1月1日，商
品房买卖正式纳入条例的调整范围。那么您个人作为咱们这次专家团的成员，投了房产
纠纷这一票，您是怎么考虑的？
刘俊海：我觉得随着中国加入世贸组织，我们（的房产）市场将会越来越规范。一旦商
品房市场出现了欺诈行为，我们的法院就旗帜鲜明地保护消费者的惩罚性赔偿请求权。
这样，第一可以使消费者买到放心的房子，第二可以规范商品房市场中的竞争秩序和交
易秩序，使我们的房地产市场能得到长期的、秩序的、健康的、稳定的发展。
主持人：在11月16日那天，我们《今日说法》栏目特别举行了"2002年度百姓最关注的十
大法制说法评选活动"的专家团投票会。在这次会议上，大家就部分专家的投票结果以及
他们对于这十大法制说法的一些个人的看法进行了激烈的讨论。其中，针对购房纠纷的
问题，全国人大法工委巡视员何山提出了自己的看法。何山说："就商品房3个字（来说
），首先，冠在商品上，然后才是房。是商品，就要适用《消费者权益保护法》。经营
者欺诈了就要适用《消费者权益保护法》49条的规定，应该双倍索赔（赔偿）。
但是投票会上，有的专家认为购房纠纷的案子适用《消法》来判决，目前还处于不成熟
的阶段。有的专家表示，因为以前适用《消法》来判的案例，消费者在一审胜诉了，但
到了第二审又败诉了。所以这个问题还没解决。如果现在有一个生效的判决了，那么我
们可以把它算作一个重大事件。
主持人：目前，商品房的纠纷应该说是每一个买房子的人都不愿意碰到的。无论你给他
多少法律上的保证，他都希望自己能够买一套让自己省心的并且住得舒心的房子。谁都
不愿意碰到麻烦。我们来听一下今天的12·4声音：20个备选说法在网上公布以来，截至
目前，已经有129000人次登陆我们的网站参与投票。一位消费者在网上留言说，希望国
家有关部门采取强有力措施规范房产市场，我买的房子说是135平方米，实际上只有130
平方米，明显"缩水"。几平方米就是几万块钱，我觉得应该整顿房产市场。我想，随着
法律制度的不断健全，今后这一块的纠纷将会解决得越来越顺畅。但是老百姓想要真正
住上放心的房子，光靠法律可能还不够。因为在市场当中，还有两个字非常重要，那就
是诚信。
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我自横刀向天笑，去留肝胆两昆仑。
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