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发信人: guoryan (珍惜一切), 信区: CL
标 题: [合集]【讨论】业主与物业管理
发信站: 荔园晨风BBS站 (Thu Oct 16 17:59:42 2003), 站内信件
miki (爱上靓女) 于Tue Oct 14 23:22:45 2003提到：
现在大家经常都会听到一些有关业主和物业管理公司之间的矛盾
比如某业主家里失窃，状告物业管理公司；某业主停在小区的汽车受损或者被盗；
等等之内的问题
大家就此问题发表下看法吧
1，业主与物业管理公司之间的关系
2，业主与物业管理公司各自之间享有的权利和应该承担的义务
大家可以先就失窃问题讨论下
hateyou (你哭了，湿的还有我的眼) 于Wed Oct 15 12:14:45 2003提到：
这不是涉及合同问题吗？
得看他们之间签订的合同对双方权利义务关系是怎样约定的了
还有就是要分析双方的各自有无过错了
miki (爱上靓女) 于Wed Oct 15 12:36:24 2003提到：
首先业主与物业管理公司的关系肯定是涉及到合同的问题了
但据我所知的，好像大多数是没有签订合同的，仅仅只是业主交纳管理费
物业管理公司进行管理，这样虽然没有明确的签订合同，个人认为合同关系还是成立的吧
在这个大前提下，就失窃问题说一说
首先我觉得一旦发生失窃，业主可以说很难有过错的
个人觉得业主要履行的很少，大概应该就几方面
一是按时按规定交纳管理费；二是出门关好门窗；三是失窃后及时报案备案
这样的话，在大多数情况下把责任归咎到了物业管理公司了
毫无根据的说了些，还没翻阅物业管理条例
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Wed Oct 15 13:14:53 2003提到：
首先该明确的一点是，对于刑事犯罪产生的结果，当然犯罪人责任最大
只要物业公司尽了义务，所谓的责任有限
就算未完全尽义务，其行为跟结果也没有必然因果联系。。。。ok？
miki (爱上靓女) 于Wed Oct 15 18:10:22 2003提到：
废话，谁不知道偷东西那人的责任最大，太阳东升西落谁不知道
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Wed Oct 15 18:17:50 2003提到：
你没病吧？还是不懂我在说什么？
这是物业公司的抗辩理由，也是法院认定事实其中一点
废话？呵呵。。。。你还是多看看案例再说吧。。。有料我给你骂，现在你还是收皮
hateyou (你哭了，湿的还有我的眼) 于Wed Oct 15 18:26:37 2003提到：
哇，那么激动啊？呵呵
在这里，业主按照合同尽了自己的义务，即关好门窗等防盗设备
然后还失窃，就归罪于物业的责任了
如果业主交了费用，而没有签订合同，但物业的收了钱，则是用事实行为
承认了合同的存在。物业的就要尽管理本区内治安及保障业主财产安全的义务
了。
而在此类案件中，业主是没有其他过错责任的了。
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Wed Oct 15 18:36:00 2003提到：
再说多几句，没有订立合同文本，但是所谓的治安之类的合同其实就是有的
这点不用说都知道，我是物业也不会用这个抗辩
注意，并不是说订立合同之后有问题就是物业的事
应该学过过错责任的问题吧？如果物业没过错那，主要事所谓的因果联系问题
不是因其过错，或者哪怕其有过错但这过错跟结果并不是直接必然关系的
这样怎么能死抓着物业呢？就算赔偿也相当有限。。。。
miki (爱上靓女) 于Wed Oct 15 18:38:07 2003提到：
我没病，你有病才真，动不动就一副教育别人的嘴脸，你很厉害啊
今年9月1日起实施的《物业管理条例》第三十六条中明确规定，“物业管理企业应
当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合
同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
”
业主被盗，物业公司有责任，但是责任负责到哪种程度，在于法院给予的界定。业
内对于这种情况的一般建议采用三七开或者四六开（物业公司负三成的责任或者负
四成的责任）。
什么“什么这是物业公司抗辩的理由，也是法院认定事实其中的一点”和我上面说的
有关系吗，我还真看不懂了
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Wed Oct 15 18:42:32 2003提到：
我用不着教育你。。。。因为俺没那闲功夫，是你丫先没事找骂呢。。。。
你自己看看自己写的案例，再看看你找的这个所谓条例
是一个法律关系？我说的废话？哈！长这么大个人我就不说你了
miki (爱上靓女) 于Wed Oct 15 18:46:08 2003提到：
是啊，这么大一个人了……
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Wed Oct 15 18:51:12 2003提到：
看来你丫还是不懂。。。。
呵呵。。。。厉害！
那这样吧，你自己慢慢的仔细的把案例和法条好好看看。。。。唉。。
miki (爱上靓女) 于Wed Oct 15 19:33:39 2003提到：
业主与物业管理公司之间的关系受他们之间签订的合同的制约，即使业主与物
业管理公司之间没有签订合同，但业主按时交纳了管理费，那么其与物业管理
公司之间的合同关系也是确立的。但必须明确的一点，就是两者之间的合同是
属于服务合同，这点在《物业管理条例》第二条中有明确的规定。个人认为这
点就是之所以发生类似的案例上告到法院也难以获得索赔的主要原因。
根据今年9月1日起实施的《物业管理条例》第三十六条中明确规定，“物业管
理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履
行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担
相应的法律责任。”
在失窃的案例中，业主通常只要做到一下三方面：
1、按时交纳管理费；2、出门关好门窗，做好防盗措施；3、失窃后及时报案
那么业主就基本没有过错了
而另一方面，物业管理公司当然就是按照规定提供服务，履行自己应尽的义务
比如如果物业管理公司承诺24小时巡逻、进出小区的人员按要球登记等相关的
规定。只要业主按照合同以及相关规定履行了义务，那么物业管理公司也就无
过错了。
所以一旦发生失窃事件，业主当然是希望获得赔偿，通常也就会将矛头指向物
业管理公司，如果业主要状告物业管理公司，那么主要要作的当然是看物业管
理公司是否履行了义务。
而作为物业管理公司，当然是以他们之间的关系是属于服务合同，只是提供服
务来抗辩了，并且已经按规定提供了服务，履行了义务。并不是以什么罪犯应
负最大责任来抗辩
如果在物业管理公司有过错的前提下，那么物业管理公司当然就要对此负责任
了，至于责任要负责到哪种程度，就在于法院的界定了，好像通常采用三七开
或者四六开的做法（物业公司负责三成或者四成）
我对此问题的理解，可以的话你就别恢复了，你老人家时间宝贵，我也不敢受教
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Thu Oct 16 11:33:39 2003提到：
按你那所谓的案例来说，偷窃是吧？
哦，那请你想想发生法律关系的原因是什么？你不要跟我说是物业的未尽义务
就像我说过的，首先要确定事实产生的行为，也就是主要责任问题
因犯罪行为产生的结果，当然犯罪人是主要责任的承担者，这个你知道吧
那么之后才能说对这结果是否还有其他人需要负责（次要、部分）的问题
就是所谓的物业未尽义务啊或者业主有过失等等。
请你说说我说的哪句是废话？说不出来最好道歉！
再者，你的错误不在于你不会找法条，是因为你根本割裂了事实的原因
把事实行为排除在外，从结果单看，那么事实怎么产生的呢？晕。。。
向你在3138说的什么“……在大多数情况下把责任归咎到了物业管理公司了”
那不是法律分析，比如如果没有偷窃行为，就算再怎么不尽义务，哪里来这案例法律关系？
一事实结果是找直接必然因果关系的负责，这应该是基本法理
物业的责任是在说明责任主要在犯罪人之后再考虑的，当然，你觉得你不考虑
或者忘记的事实基础是废话！
物业如未尽义务，当然的废话是要赔偿，但是还是那句话，责任有限
如果尽了义务 责任就更有限了，物业为了经济，法院为了公平或者对业主补偿下
至于业主过失就懒得说了
对了，不要以为犯罪不是抗辩理由，笑话不是这么说的。。。
还有，举证责任的问题，主张物业未尽义务，好像应该由业主举证
coolfire (俺是农村人，不要欺负俺) 于Thu Oct 16 11:49:26 2003提到：
丫的。。。。。。大家兄弟，有什么话不能好好说，用那么多感叹号干什么。呵呵，
偶有什么说得不对的请指正哦。
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Thu Oct 16 11:58:26 2003提到：
呵呵。。。感叹号只是加强语气而已。。。
我可是没有任何贬低他的词。。。。。
有料，我不懂，骂也就算了……
miki (爱上靓女) 于Thu Oct 16 12:03:14 2003提到：
那么我说的当然是在这个大前提下了
我并没有说过盗窃者不需要负责任之类的话
而且我提出的是想大家讨论，发表看法
你一上来就一副教育人的嘴脸，我受不起
该说的我都说了，那只是我的个人观点，你可以不同意
个人觉得CL就是让大家获得知识的地方，可以在这里提出问题，讨论
但请别一副教育别人的嘴脸，人家coolfire那么牛都认真的回答别人的问题
就此打住了，或许那样说话是你的风格
guoryan (珍惜一切) 于Thu Oct 16 12:04:12 2003提到：
大家语气平和一点，自己兄弟何必“说”话那么“大声”，呵呵。。。
hateyou (你哭了，湿的还有我的眼) 于Thu Oct 16 12:13:01 2003提到：
原因是：物业未尽管理义务＝》小偷有机可乘＝》业主失窃
如果要直接归罪于作案人，那根本没有存在物业的必要了，业主也没有必要
交纳了管理费来求得财产收到合理的保护了
自然灾害不可避免，犯罪不能避免吗？如果是外贼，物业的严密保安系统是可以阻
止盗窃的发生的；如果是内贼，物业的保安巡逻及楼道监控系统是可以阻止盗窃的发生
的。
guoryan (珍惜一切) 于Thu Oct 16 12:16:59 2003提到：
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~你还没明白dandyboy
的意思，是主次先后的关系
yingfeng (影枫再现) 于Thu Oct 16 12:20:07 2003提到：
送你们2个字：无为
hateyou (你哭了，湿的还有我的眼) 于Thu Oct 16 12:23:29 2003提到：
自然灾害不可避免，犯罪不能避免吗？如果是外贼，物业的严密保安系统是
可以阻止盗窃的发生的；如果是内贼，物业的保安巡逻及楼道监控系统是可以阻
止盗窃的发生的。
我认为这样就足以归罪于物业了，代人管理物品，但由于疏忽导致物品被盗
责任应该很明确了。
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Thu Oct 16 12:26:53 2003提到：
你说完就要打住吗？哈哈！
教育？我都说了，我没闲功夫教育谁，是你先出言不逊
看在同学份上，对你够客气了，是谁先乱说话你可以自己去看
coolfire牛啊！哈哈！怎样啊？我不牛是不是你就可以随便说啥？
案例不是只从结果讨论的，同学一场不告诉你对不起你
yingfeng (影枫再现) 于Thu Oct 16 12:30:24 2003提到：
一个字：串！
icerain ( ) 于Thu Oct 16 12:36:19 2003提到：
我觉得物业公司不是保镖，它是一个独立经营自负赢亏的公司，公司的唯一的
根本的目的就是赢利，所以要考虑成本的问题。如果在一些小物业保安系统不那么
完善条件下发生的失窃如何处理？
保镖可以24小时贴身护卫，专责护卫，而物业公司要照顾的是整个小区的安全，
所以物业的责任是相对于全体业主的。而盗窃者的责任最大，他针对被盗者，以及
对其他业主构成威胁。事实上这种责任对于物业只是小面积。毕竟物业不是保镖。
当然物业也不是一点责任没有，如果发生失窃事件业主联名上诉或以业主大会
的形式处理，更有利于解决问题。
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Thu Oct 16 12:39:37 2003提到：
没理我一定不硬撑。。。那叫啥“有理走遍天下的”
guoryan (珍惜一切) 于Thu Oct 16 12:41:26 2003提到：
哈哈。。。
突然有点发觉是理学院的口号。。。。。。
miki (爱上靓女) 于Thu Oct 16 12:41:38 2003提到：
·························这句话受教，谢了！
其他大家各持己见了！
yingfeng (影枫再现) 于Thu Oct 16 12:44:29 2003提到：
听过有理不在声高这句话吗？
明白什么道理吗？
hateyou (你哭了，湿的还有我的眼) 于Thu Oct 16 12:58:39 2003提到：
管理费有多有少，要根据物业提供的服务而定，这个大家都知道
就像保险一样，没有固定的保险金限制，要看保险的标的而定
所以你提到的小物业，因为业主交纳的管理费会相对较少，所以所应负的责任会
相对要少。
还有，并不能因为交纳的费用少来作为减轻责任的理由，就像出售减价商品的商
家不能以降价为由来推卸商品质量问题造成的损害赔偿责任
hateyou (你哭了，湿的还有我的眼) 于Thu Oct 16 13:00:39 2003提到：
大家讨论案例，以和为贵
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Thu Oct 16 13:02:26 2003提到：
不是各述啊，其实你后面说的没错啊
主要你没把犯罪行为放一起
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Thu Oct 16 13:03:47 2003提到：
好像你没完没了。。。。
声高？我还没出言不逊呢。。。你说的太早了，小朋友
guoryan (珍惜一切) 于Thu Oct 16 13:13:09 2003提到：
业主缴纳的物业管理费，不完全是保护财产安全的，当然这很重要，小区还可能
有其他的维护、公共物品的维修之类的。
业主接受的是全部的管理费用，并不是交多点就受保护多点，物业管理委员会也
不能因为管理费的多与少来逃避自己的合同义务，改它尽的义务没尽，就是有过
失，业主的财产安全受到侵害就可以要求其赔偿，当然是以它的过失来定，观点
与前面的无异。
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Thu Oct 16 13:14:38 2003提到：
老郭啊，要不你要不coolfire来写篇完整的。。。。
牛人写的大家比较信服的说，呵呵。。。
也不用再争了，没啥意思。。。。
guoryan (珍惜一切) 于Thu Oct 16 13:18:58 2003提到：
嗯。。。
你也可以写
这样讨论也挺乱，大家的思路都出来了，理顺一下就ok了
hateyou (你哭了，湿的还有我的眼) 于Thu Oct 16 13:23:00 2003提到：
只要管理费里面包涵有财产安全保护费，就足以认定物业的责任了，如果业主
尽了合理的安全自我保护义务的话，这个前面有人论述过了。
dandyboy (女朋友对俺很重要 @婧@) 于Thu Oct 16 13:25:09 2003提到：
法学院超有学习气氛啊（激动ing）。。。
呵呵。。。躺会先，coolfire那小子不是去图书馆了吧？
guoryan (珍惜一切) 于Thu Oct 16 13:26:15 2003提到：
他现在如无意外在背考研英语单词－F
或者zZ```
guoryan (珍惜一切) 于Thu Oct 16 13:26:29 2003提到：
嗯
部分责任
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