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发信人: jecsun (从头开始), 信区: CM
标 题: "白话"说不过"普通话"？
发信站: 荔园晨风BBS站 (2005年10月18日22:37:45 星期二), 站内信件
"白话"说不过"普通话"？
□ 陈劲松 程鸿蔚 2004-7-13
一，"官话"与"地方话"
"官话"与"地方话"，每每会发生一些很有意思的变化。说早一点的例子，有雍
正年间平西大将军年羹尧碰到的。皇帝老儿不知怎么不待见自家九哥了，于是一旨
发到年羹尧处，名义上是叫劳军，实际上是发配过去听年指挥。年羹尧在此情形下
当然心知肚明，于是，在部属面前自有一番如此这般的"官话"，而待到后堂，就立
马单腿跪地喊着九爷的说起了"地方话"。
由此看来，这官话和地方话历来都有，中国历史皆然。就像我们总是把上面定
的政策理解为"官话"，一到下面常常就演变成"地方话"一样。有了"规则"，也就会
同时产生"潜规则"。
官方规则与潜规则的对应变化，实际上深受当地文化影响，跟区域文化特质大
有干系。--比如深圳，基本上算是一个说"普通话"的地区。而且正是由于这层原因
，深圳的包容性相对显得最大，只要你说普通话，你就很容易被深圳接纳。因为深
圳没什么历史，也就很少有厚度的圈子，所以在深圳实行市场化规则、按市场规律
走的现象就比较多。
拿公开拍卖土地这样的事来说，万科地产敢于创出天价，但也会同时在规定时
间内交齐款项。因为万科知道，在这上面要遵行"官话"。但万科不知道的是，这样
的规则出了深圳，也会产生出一些可以变通执行的潜规则。或者叫作本来各地的"
官话和地方话"就有所不同。于是，万科在深圳以外就不免有些困惑。因为万科要
实施它在3％国土面积上拿地的战略，所以在异地也按深圳规则这样参与拍卖，不
想别的发展商用比万科还快的速度拿地，却并不以一样的速度拿钱。万科本以为深
圳"官话"到哪里都会一视同仁，却没有想到别的发展商还可以来一个"现金流规则
"作"地方话"的缓缴应对，一下子让万科有点看不懂的发傻。
好多地方不一定严格遵行"官话"，而常常会作一些"地方话"整合。从这样的角
度看，一些发展商有胆气可以高价拿地，就有了他的市场可行性。当地政府遇上这
样的发展商，也不敢说你不按时交就算了、就收回重拍，也担心影响自己的公众形
象。又正好赶上现在长三角的地区气候一个牛似一个，哪个地方都会觉得"面子规
则"要摆在第一。
其实这些现象的背后，都有一种文化在支撑。深圳是一个说普通话的地区；长
三角可以看作是一个说上海话的地区；而广州珠三角基本上是一个说白话的地区；
北京等地则是一个说"天子脚下话"的地区。这些地区，有些时候会相对统一在一种
"官话"下；有些时候，也不免会各有各的"地方话"表现。
区域文化和"说什么话"，都会跟区域经济主体或开发商主体相关。深圳地区以
民营为主，比如王石把万科叫作"新兴的股份制企业"。而上海地区以国营和大外资
为主；北京地区有官有商有国营，也有背景雄厚得外人搞不清的民营；广州从某种
意义上则有点类似于北京。
这些不同的经济主体，政府在其间的管理职责表现也不尽一样。深圳地区是"小
政府、大市场"；政府重在宏观调控；上海地区是"大政府、小市场"，政府事无巨
细表现强势；北京地区则是"两级政府"，有中央有地方，规则更多而相对模糊；既
有省市政府、省会城市特点，又有市场管理传统。
从这一点上看，北京、上海、广州都不如深圳简单。而且，国营单位多的地方
，每每又跟政府关系千丝万缕，规则参与者和规则制定者往往容易互为表里。所以
从这层关系分析，地方固有文化对市场规则的影响，比较而言应该还是深圳最少。
文化不只影响房地产的运作规则。比如东莞虽然离深圳很近，也基本上是外资
与民营天地，但东莞就比较会受外来文化影响，深圳就完全是市场化影响。有时候
，我们会把上海叫"职业经理人的上海"，因为那里基本上都是这些人为主构成；国
营单位的老板也很少是企业家；外资的老板也基本上只是一些分支机构的头。反倒
是浙江有点与东莞相同；广州有点与北京接近。企业家和职业经理人都会各撑起半
边天。
二，"普通话"与"白话"
我们可以来看看这样一个"话语"影响规则的现象。亚洲金融风暴之后，为什么
前几年以广州为代表的珠三角的房价阴跌了不只三分之一？而上海的房价，却差不
多升值翻了一番？深圳虽然也地处珠三角，深圳的房价却为什么又能几乎保持平稳
？这里头深层次的因由何在？--我们以为，这就是因为深圳说"普通话"；广州说"
白话"；上海说"上海话"的"话语影响了市场"的关系。
上海不仅没怎么受金融风暴的影响，反而因为香港军心不稳成了市场受益者。
香港人、台湾人纷纷涌迁上海，为上海创造了新机会。深圳虽然与香港毗邻，但"
话"却多有对不上，而且也与香港没那么多七大姑、八大姨的复杂关系，所以侥幸
躲过一劫，民间资本基本无恙。而广州就不行了，不说广信、粤海等官方大受影响
，加上珠三角包括东莞、顺德当时都集中在香港推盘，弄得"卖盘像卖菜"一样，不
仅全线流失客户，而且民资损失惨重，甚至总数都不低于国资。
所以，香港作为珠三角的龙头老大，其影响尤其巨大。不只是楼价，与各种消
费也密切相关，珠三角的娱乐酒店服务业等，当时一损俱损的与香港同难。然而所
谓风水轮流转，到了04年，"白话"地区又开始抬头，长长的出了一口郁气。其间除
去香港资产价格急升是一大原因，香港的股市从现在起到06年外资银行的准许进入
，其又承担着首当其冲的改制职能，其规模分量与上海股市相较，已然不可同日而
语。
这样的"一跌一升"，金融风暴几年前搞乱香港，深港一大功能全废，到04年又
全面启动。而且，说"白话"、说"普通话"的地区，也不再流行学上海话、流向上海
。这样，整个珠三角在新一轮的发展中，又有了自己的便宜；它与香港的关系又是
其它地区所不具备的。其营商成本经过这几年的折腾，也基本调整到位，包括房价
与租金等。WTO、CEPA、"9+2"等受益的，也都是珠三角最为实惠了。
官话与地方话，普通话与白话，都在不同程度的提醒我们，不能把全国只当作
"说一种话"的地方。房地产市场的异同，往往与地方话背后代表的潜规则变化相关
。有时候，上面又颁布这一套规则；又颁布那一套规则。有些地方就是会产生不同
表现，都皆因中国太大，各地情况过于复杂，使得房地产业总在反映出不同地域文
化的国情因素。--也总在使一会儿这样的"语系"占了上风，一会儿又是那样的"语
系"风光起来。
（作者系世联地产顾问（中国）有限公司董事长、世联地产顾问（中国）有限公司
品牌总监）
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