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发信人: kikue (圈圈非轩轩), 信区: CL
标 题: 公寓相邻使用权的法律适用
发信站: 荔园晨风BBS站 (Sat Apr 7 13:10:01 2001), 转信
《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活
、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的
相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
”最高法院虽就《民法通则》的贯彻执行，发布了若干意见，对该规则作了扩张解
释，但随着社会经济不断发展，民事活动日益活跃，该规则在调整民事活动中显得
捉襟见肘。特别是建筑业的不断发展，公寓、小区数量猛增，如何调整各房屋所有
人或使用人之间的相邻关系，法律法规必须作出适当回答，本文就公寓式建筑物中
相邻使用权的法律问题提出浅见。
公寓式建筑物的各家各户，彼此上下左右叠合，形成立体式的相邻关系。相邻各户
之间为保存、改良其专有部分与共有部分，往往需要使用其他所有权人的专有部分
或共有部分，这种需求体现了所有权的扩张性，其他所有权人应予容忍。同时，一
方行使其所有权或物权，在给他方造成财产损失时，应给予相应赔偿，以体现权利
义务的一致性。
上述一方行使相邻使用权，在法律认识及实践上，不以所有权人为限。当公寓式建
筑物所有权人将该公寓房出租或出借时，亦可向该承租人或借用人等占有权人主张
相邻使用权。所谓相邻，并不以物理上的前后左右或上下相邻为限，公寓房各住户
，即使未在物理上相邻，只要其建筑物有维护、修缮、保存等需要，仍可主张相邻
使用权。
对于容忍对方行使相邻使用权的公寓房住户，在其财产被行使相邻权的一方侵害时
，只要存在客观损害，即可据此行使赔偿请求权，而不以一般损害赔偿中的故意或
过错为构成要件。相邻方行使相邻使用权虽属于合法行为，但仍应予赔偿。
在公寓房住户行使相邻使用权时，应就其行使请求权上的具体内容，在必要范围内
行使。具体而言，应根据维护、改良、修缮的必要性、紧迫性，尽可能以对对方损
害最小、妨害最少、耗时最短的方法而为，以体现权利的平衡和确保社会财富不必
要的减损。
具体到生活中，如楼下住户天花板漏水时，楼上住户应予方便，容忍对方利用自己
的专有部分修缮维护；楼上住户下水道堵塞时，如有必要经由楼下住户的下水道排
污孔疏通，即使该排污孔已为装修所覆盖，仍应容忍对方拆除后利用；对于其他如
安装晾衣架、空调外机等邻户进入要求，也应给予方便。
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